22 мая 2018

Рекордный клубный выход

Застройщики клубных домов меняют тактику: период закрытых продаж «по своим» сокращается, а иногда брокеры и вовсе обходятся без них. Ведь появляется все больше новых проектов, которые нужно успеть выгодно продать

Застройщики клубных домов меняют тактику: период закрытых продаж «по своим» сокращается, а иногда брокеры и вовсе обходятся без них. Ведь появляется все больше новых проектов, которые нужно успеть выгодно продать Клубных домов в продаже в 2018 г. в 3 раза больше, чем годом ранее (всего новых элитных проектов вдвое больше, чем в 2017 г.). Опасения, что случится затоваривание, уже не выглядят беспочвенными, но клубных домов это вряд ли коснется, считают риэлторы.

По данным Knight Frank, семь лет назад все предложение элитных новостроек не превышало 1000 лотов. Сейчас на фоне увеличившейся девелоперской активности – больше 2600 (по данным Point Estate – 3890). По подсчетам Blackwood, на первичном рынке представлено 30 проектов клубных домов суммарно на 742 лота, из них 380 сейчас в продаже. Но, по данным Kalinka Group, в I квартале этого года 12% сделок прошли именно в клубных домах.

Меньше соседей, выше цена

С клубными проектами всегда было не просто – сколько должно быть в таком доме квартир, участники рынка так и не договорились (одна из версий – не более 50). Таких, где не более 20 квартир, только 10, уточняют в Contact Real Estate. Но ожидается мощное пополнение: до конца года стартует еще 11–12 проектов в этом формате, знают в Blackwood (за 2017 г., по подсчетам разных экспертов, на рынок вышло 4–5 клубных проектов). За четыре месяца 2018 г. официально начались продажи в Edison House в Электрическом переулке на 12 апартаментов (застройщик ИК «Приоритет»), апарт-комплексе Maison Rouge на Палихе, 34 апартамента, и «Резиденции на Садовой-Сухаревской» на семь квартир (проекты MR Group), перечисляет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова. Плюс пятая, последняя, очередь проекта «Садовых кварталов» с малоквартирными клубными домами. В аналогичный период прошлого года, сравнивает Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости», вышли на рынок пять проектов, из них клубных тоже было три – «Дом на Хлебном», Moss apartments, Barkli Gallery.

«Все чаще это реконструкция, – говорит Ирина Могилатова. – Внутри Садового кольца проще найти площадку под небольшой объект (например, «Цвет 32» ). Или реконструировать существующий («Дом на Хлебном») – и сделать это за короткое время». И за счет собственных средств, чтобы вывести на продажу уже готовый дом, добавляет Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов Knight Frank: это становится все более актуальным преимуществом и может стать обязательным условием реализации проекта.

Клубные особняки могут быть частью крупных проектов, отмечают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Так они меньше диссонируют с окружающей застройкой, нежели отдельно стоящие здания, объясняют в Savills. Например, в ЖК «Большая Дмитровка 9» (Тверской район, застройщик «Ингеоцентр») три шестиэтажных особняка по 31–32 апартамента в каждом (всего 96). Самый крупный столичный проект – «Садовые кварталы» ГК «Интеко» в Хамовниках: хотя весь комплекс рассчитан на более чем 1000 квартир, но около половины домов – не больше чем по 50 квартир, говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Самый маленький дом на первичном рынке – «Плотникоff» девелопера «Бэсткон», всего пять квартир, рассказывает Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome.

Сделок больше не становится

По данным Welhome, за I квартал 2018 г. прошло 144 сделки, на 6% меньше, чем в I квартале 2017 г. «Какой-то объем сделок в клубных домах по-прежнему проходит в режиме закрытых продаж», – уточняет Анастасия Могилатова. По словам Ирины Могилатовой, закрытые продажи ведутся в пяти объектах, в основном в Хамовниках. «Я не уверена, что без рекламы им удастся продать весь объем», – замечает она. «Задача практически непосильная, – согласна Анастасия Могилатова. – Большинство состоятельных людей уже приобрели недвижимость, заинтересованных в покупке значительно меньше, а выбор значительно больше». Проектов, где через закрытые продажи удается реализовать значительные объемы, единицы. Один из них – Brodsky от Vesper в Хамовниках, по данным Welhome, там удалось продать более 50% лотов (стадия строительства – ограждение котлована, завершить стройку планируют в 2020 г.), учитывая активный интерес клиентов, и дальше девелопер будет придерживаться этой тактики, уточнила Анастасия Могилатова.

Вынужденная спешка

Один из главных факторов, влияющих на рынок недвижимости в 2018 г., – изменения в законодательстве, в силу которых девелоперы не смогут привлекать деньги на строительство напрямую у дольщиков, а будут вынуждены использовать собственные или заемные средства, говорит Анастасия Могилатова. До 1 июля стараются успеть с получением разрешений и началом продаж по привычным правилам застройщики не только массового, но и дорогого жилья. По оценке Ильи Байбуса, директора по развитию компании Arcon, речь может идти о 15–20 новых элитных проектах. Спешат все, в том числе и те, кто и так планировал выводить проект на рынок, так как условия выхода ухудшатся для всех.

По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, сейчас на стадии предпродаж уходит всего до 10–20% квартир, потом начинаются «официальные продажи». Или вовсе обходится без «закрытой» части, как в «Резиденциях на Садовой-Сухаревской», приводит пример Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.

Формат предполагает довольно узкую целевую аудиторию (и более требовательную, добавляет Широкова), а также более высокую цену, такие объекты всегда продаются медленно, говорит Калинина. Средний темп – 4–7 квартир в год, лишь в наиболее успешных проектах может уходить 10 квартир в год. Весь клубный дом с удачной концепцией может продаваться в течение 1,5–3 лет, говорит Румянцева. Например, в доме Bunin (29 квартир) продажи начались в 2016 г., к настоящему моменту продано до 90% квартир. Цена – от 1,2 млн руб. за 1 кв. м «с отделкой от застройщика».

Knightsbridge Private Park с английским парком в Хамовниках (проект «Реставрации Н») вышел на рынок осенью 2010 г., сдан в 2016 г. Всего в четырех зданиях 163 квартиры площадью 118– 519 кв. м, цена – от $2,9 млн. 15% лотов еще не продано – Анастасия Могилатова называет это «стандартным показателем после сдачи проекта сейчас».

«Прежняя модель «все построено – все продано, остался пентхаус, который можно продавать годами» уже не работает – есть элитные дома, где после завершения стройки остаются нереализованными 40–50% квартир. Как правило, распродажа с большими скидками не входит в планы застройщика, тратить дополнительные деньги на отделку тоже не хочется, так же как и на маркетинг. Не исключено, что квартиры появятся на рынке аренды – хоть какой-то доход, и дом будет заселен, что, в свою очередь, подогревает интерес к объекту», – рассуждает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Проект-фаворит по количеству сделок – те же «Садовые кварталы», где по итогам I квартала 2018 г. было заключено 32 сделки, еще 26 – за апрель. По словам Анастасии Могилатовой, хорошо продается комплекс малоэтажных домов Roza Rossa (Хамовники, ул. Зубовская). Девелопер KR Properties вывел на рынок осенью 2017 г. 120 апартаментов (от 30 до 300 кв. м) с дизайнерской отделкой, расположенных в небольших домах, и 91 гостиничный номер класса люкс. Управлять комплексом будет Metropol Moscow. В Barkli Gallery по соседству с Третьяковской галереей на 43 квартиры (от 74 до 299 кв. м) продажи официально открылись зимой 2017 г., срок сдачи – конец 2018 г. К началу мая 2018 г. продано 46% от общего числа лотов. По данным Welhome, сейчас средняя цена 1 кв. м в проекте – 1,018 млн руб., минимальная стоимость – 54,6 млн руб. за 74 кв. м. 1 кв. м в пентхаусе (площадь от 186 до 299 кв. м) стоит 2,43 млн руб.
По данным Point Estate, средняя цена предложения в клубных домах по итогам I квартала 2018 г. составила 956 000 руб. за 1 кв. м (в среднем по элитному сегменту – 805 500 руб. за 1 кв. м квартиры и 997 400 руб. за 1 кв. м апартаментов). Сегодня средняя цена предложения в «комплексах клубных домов» находится на уровне 1,1 млн руб. за 1 кв. м, подсчитали в Knight Frank.

Как правило, клубные дома относятся к более дорогому подклассу de luxe, это объекты с высокими потребительскими характеристиками. Если, например, сравнить многоквартирные элитные жилые комплексы и Edison House, расположенные в Пресненском районе, то последний на 20% дороже, говорит Попов.

Ориентиры ликвидности

Успешные продажи ведутся лишь в половине элитных новостроек. Если все заявленные проекты действительно выйдут на рынок, то при нынешнем уровне спроса на их полную реализацию может уйти до семи лет, подсчитывает Халин. По его словам, это пограничная цифра: о затоваривании обычно говорят, когда запас предложения составляет восемь и более лет. Элитные застройщики пока чувствуют себя уверенно, так как даже у тех компаний, которые продают жилье по самым низким ценам, девелоперская маржа за весь период цикла составляет около 100%, отмечает Халин.

Эксперты считают, что затоваривание вряд ли грозит клубному сегменту элитной недвижимости Москвы. Это привлекательный формат для тех, кому важна приватность проживания, говорит Потапова. Выход даже нескольких домов, в каждом из которых лишь несколько квартир, вряд ли может привести к серьезному затовариванию, считает Калинина. «На мой взгляд, к остановке продаж может привести не выход большого количества новых элитных объектов, а неправильная политика застройщика: необоснованное повышение цен, непродуманная продуктовая линейка и т. д., т. е. ошибки девелопера во время строительства объекта, которые снижают ликвидность», – заключает она.

Источник: Ведомости

СМИ о нас
20 декабря 2018
Самой популярной локацией среди покупателей «элитки» стали Хамовники за Садовым кольцом
18 декабря 2018
В чем секрет самых популярных элитных ЖК Москвы?
04 декабря 2018
Покупатели дорогих новостроек стали чаще привлекать ипотеку
19 ноября 2018
В Москве установлен рекорд по числу сделок с дорогими квартирами
24 октября 2018
Продажи в элитных новостройках Москвы выросли на 50% за год
28 сентября 2018
Самыми продаваемыми элитными проектами стали «Софийский», «Садовые кварталы» и Roza Rossa
25 сентября 2018
Продажи элитных новостроек летом 2018 года выросли в 2,4 раза - Knight Frank
11 сентября 2018
Элитные новостройки Москвы подорожали за год на 16%
06 сентября 2018
Инвестиции в недвижимость: выгодно ли в 2018 году вкладывать деньги в московские квартиры
03 сентября 2018
Только 3,5% новостроек расположены рядом с лучшими школами Москвы
30 августа 2018
Новые дворяне: премиальное благоустройство в Москве
19 августа 2018
Элитку раскупают всё активнее
03 августа 2018
Почти 60% сделок в московских новостройках элит-класса приходится на Хамовники
06 июля 2018
За год продажи в московских новостройках элит-класса выросли почти на четверть
03 июля 2018
При строительстве ЖК «Садовые Кварталы» планируется реконструкция и строительство участков дорог
02 июля 2018
В первой половине 2018 года на рынке элитных новостроек Москвы было продано 326 объектов
10 июня 2018
Рекордная инфраструктура: комплекс «Садовые Кварталы» стал победителем премии «Рекорды рынка недвижимости 2018»
06 июня 2018
Екатерина Батынкова — о современных трендах на рынке элитной недвижимости
30 мая 2018
Переход к «многоточию»: столица формирует элитные кварталы
22 мая 2018
Рекордный клубный выход
25 апреля 2018
Самыми успешными застройщиками элитных проектов Москвы стали «Интеко», Sminex и KR-Properties
22 февраля 2018
«Садовые Кварталы» - лидер по объему продаж на рынке элитных новостроек в 2017 году
20 февраля 2018
ГК «Интеко» встроит в жилой дом фасад завода «Каучук»
19 февраля 2018
5 самых важных изменений рынка за 10 лет
07 февраля 2018
Началось строительство 4-й очереди проекта «Садовые кварталы»
06 февраля 2018
Бюджет сделок на рынке элитных новостроек Москвы за год вырос на 22%
05 февраля 2018
«Садовые Кварталы» подтвердили лидирующие позиции на рынке элитного жилья
01 февраля 2018
Новостройки Москвы, где можно оформить ипотеку 6% при покупке квартиры
23 января 2018
Самыми продаваемыми элитными проектами столицы стали «Садовые кварталы», RedSide и «Цвет 32»
01 января 2018
2018
Наш сайт использует файлы cookie и похожие технологии, чтобы гарантировать максимальное удобство пользователям, предоставляя персонализированную информацию, запоминая предпочтения в области маркетинга и продукции, а также помогая получить правильную информацию. При использовании данного сайта, вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением в отношении данного типа файлов.