20 сентября 2015
Вторичное элитное жилье не продается

Срок экспозиции морально устаревших объектов затягивается, скидки доходят до 50% и более

На круглом столе в «Ведомости. Недвижимость» в сентябре игроки этого рынка договорились даже до того, что пресловутое location – местоположение – уже не самое главное для потребителя. «Значимость места снижается, возрастает роль качества проекта», – говорит Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований Welhome. По данным аналитиков из Est-a-tet, Point estate и других компаний, новые дорогие проекты есть в Пресненском, Таганском, Алексеевском, Донском районах, в Покровском-Стрешневе и др. К счастью, меняется и сам город, появляются новые точки притяжения (парки, зоны деловой активности), говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Старое на новое

«Последние четыре месяца запросы у моих клиентов такие: «Давайте продадим старенькое, чтобы переехать во что-то более качественное»; «Пока такая хорошая цена и все в рублях, давайте посмотрим что-то свежее», – делится Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер ИГ Sesegar. «Старенькое» – это дома 1990-х – начала 2000-х гг. по адресам, которые тогда считались премиальными, уточняет она. Сейчас это «и не ветошь еще, и в винтаж не перешло, такой «секонд-бест», который пристроить достаточно сложно, разве что соседям», – рассказывает риэлтор.

«Если сравнить дома на Остоженке, один из которых построен в 2006 г., а другой сдан в эксплуатацию в 2013–2014 гг., – разница существенная с точки зрения отделки, фасадных решений», – говорит Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН (строит элитный комплекс «Полянка, 44»). Только расположения в центре уже недостаточно, чтобы продавать все до ввода дома в эксплуатацию и больше не беспокоиться о качестве, как это было в 2000-х гг., констатирует она. До 2008 г. в предложении вообще не было квартир от застройщика в уже готовых объектах – последние два года таких все больше. Поэтому важно, чтобы красивая картинка совпадала с реальностью. «Застройщик сейчас тратит гораздо больше средств на создание продукта, на архитектуру, ландшафтный дизайн. Пусть в общих затратах на строительство это не такие большие деньги, но на это однозначно стали больше обращать внимание», – говорит Тейн. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», отмечает, что архитекторы все больше занимаются квартирографией и всеми теми мелочами в отделке и фасадах, на которые клиенты, не склонные больше к спонтанным покупкам, теперь смотрят внимательно.

Поэтому «первичка рулит», уверена Ирина Могилатова, гендиректор Tweed: «На рынке достаточно много проектов в хороших местах с функциональными планировками, инфраструктурой, ландшафтным дизайном по достойным ценам». Подобные комплексы не расположены на «золотой миле», брокеры относят их к сегментам «премиум» или «бизнес плюс», хотя их себестоимость не сильно отличается от затрат на возведение элитного жилья, говорит Елена Комиссарова, гендиректор «БЭЛ девелопмента» (строит в том числе элитный ЖК в Басманном районе).

Центробежные силы

Если не экономить на качестве, то приходится поступаться маржей, отмечают девелоперы. Зато продаются такие объекты «хорошими темпами». В том числе покупателям с московских окраин или жителям из того же района. На патриотов района, например, рассчитывают в ФСК «Лидер», предложив премиальный дом на 400 квартир в Тимирязевском районе Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, прогнозирует дальнейшее появление качественного предложения в «не самых топовых районах» – «и оно будет находить своего потребителя». Тенденция не новая, но сейчас процесс децентрализации элиты набирает силу.

Расширение линейки продуктов Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК Insigma, считает вполне логичным решением. Insigma сейчас реализует ЖК премиум-класса RedSide на Пресне и разрабатывает два элитных проекта. «Новые объекты будут появляться хотя бы потому, что превращение земли в квартиры в любом случае выгодно, пусть и по другой стоимости», – уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Ее поддерживает Алексей Болдин, гендиректор агентства «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»): девелоперский бизнес был высокодоходным, «поэтому запас прочности есть». «Интеко», по его словам, не отказывается от приобретения новых проектов.

По подсчетам специалистов Aecom, стоимость собственно строительства элитной недвижимости или бизнес-класса в Москве может составлять от 70 000 до 90 000 руб. за 1 кв. м без учета НДС, и она растет из-за расходов на импортные стройматериалы, инженерное оборудование. Следует учитывать также стоимость земли и цену денег, «и строители не дешевеют», добавляет Комиссарова. Могилатова даже считает, что застройщики будут поднимать цены: «Они же не могут работать себе в убыток». Но это будут уже рублевые цены. «В бизнес-планах можно как угодно все пересчитывать, но все-таки мы продаем не нефть, а квадратные метры в определенном мегаполисе», – резюмирует Комиссарова. По данным Knight Frank, 70–80% элитных квартир и апартаментов в предложении сейчас номинировано в рублях.

Способы продавать

Девелоперы научились представлять проекты, на сайтах дома смотрятся шикарно, хвалит Машков. Тем не менее продавать «на котловане» сейчас крайне сложно, клиентов «даже ценой не привлечь», сетуют риэлторы. На продавцов новостроек давит вторичный рынок, по мнению Алексея Трещева, директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, там дисконт доходит до 30–50%. Девелоперы не могут себе позволить давать такие скидки. Халин считает, что нужны длинные рассрочки от застройщиков, привязанные к графику строительства.

В «Магистрате» уже озаботились разработкой инструментов, «позволяющих людям, не имеющих достаточно денег, иметь элитное жилье», – рассказал Болдин, добавив к рассрочкам лизинг, который, по его мнению, для элитных покупателей даже удобнее ипотеки.

Источник – Магистрат

СМИ о нас

29 декабря 2015
Что ждет рынок недвижимости в 2016 году
28 декабря 2015
Поле экспериментов: самые необычные офисы продаж
24 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов.
23 декабря 2015
«Год прошёл как сон пустой»
18 декабря 2015
Ключи под елку
17 декабря 2015
Каникулы отменяются
14 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов
10 декабря 2015
В ряде столичных комплексов до 50% апартаментов были куплены в ипотеку
10 декабря 2015
Своих не бросаем
08 декабря 2015
В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ НАЧАЛИСЬ НОВОГОДНИЕ РАСПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
08 декабря 2015
Где жить хорошо: премиальные районы за ТТК
07 декабря 2015
Взлет или падение? Эксперты рынка недвижимости поделились прогнозами на 2016 год.
07 декабря 2015
Улетный маркетинг
06 декабря 2015
До 50% апартаментов в некоторых проектах были проданы в этом году по ипотеке
04 декабря 2015
Новогодние скидки и подарки в новостройках: где выгодно купить квартиру
04 декабря 2015
Спрос на рынке элитных новостроек увеличился в два раза
04 декабря 2015
В ноябре спрос на жилье в Москве достиг годового максимума
03 декабря 2015
ORDO Group: новогодние акции инициировали 20% элитных застройщиков Москвы
30 ноября 2015
Арифметика экономии
30 ноября 2015
Парковка в подарок
30 ноября 2015
Крылатый офис компании «Интеко»
26 ноября 2015
«Улётные» продажи»
20 ноября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели промежуточные итоги года на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
10 ноября 2015
Компания "Интеко" открыла офис продаж внутри самолета Ту-134
05 ноября 2015
Живи — не живи
27 октября 2015
«Кирпичом» по авто
25 октября 2015
Ради оживления продаж премиальную недвижимость предлагают в рассрочку
22 октября 2015
Прощание с инвестором
15 октября 2015
АРОМАТ – ДВИЖЕНИЕ К ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
14 октября 2015
По итогам сентября 2015 года комплекс «Лайнер» стал лидером продаж рынка новостроек бизнес-класса Москвы
12 октября 2015
Объекты ГК «ИНТЕКО» в Москве и Ростове-на-Дону стали победителями премии RREF Awards
06 октября 2015
Игра в классики
02 октября 2015
Эксперты рынка недвижимости обсудили самые актуальные на сегодняшний день вопросы
30 сентября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги лета на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
24 сентября 2015
МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ОБЪЯВИЛИ О ПОВЫШЕНИИ ЦЕН НА КВАРТИРЫ
24 сентября 2015
Игра в рулетку
24 сентября 2015
Движение по наклонной
23 сентября 2015
ХОДЫНСКОЕ ПОЛЕ: СКОЛЬКО СТОЯТ АПАРТАМЕНТЫ В САМОМ ПЕРСПЕКТИВНОМ РАЙОНЕ МОСКВЫ
23 сентября 2015
Рубль падает, нефть дешевеет, санкции действуют, недвижимость дорожает?
21 сентября 2015
Квартира на вырост: что выбрать для взрослого ребенка
20 сентября 2015
Вторичное элитное жилье не продается
10 сентября 2015
Итоги июля на рынке элитных новостроек Москвы
03 сентября 2015
«Спрос на элитную недвижимость стабилен и в спокойные, и в кризисные годы»
01 сентября 2015
Эксперты по недвижимости обсудили критерии премиум-класса
25 августа 2015
Исключительно «столичные штучки»
21 августа 2015
«Черная пятница» на миллиард: как устроена распродажа на рынке недвижимости
13 августа 2015
До конца года на рынке ожидается выход 4 новых проектов в элитном сегменте
11 августа 2015
Элитные квартиры: мечта ближе
29 июля 2015
Уступки вызвали настороженность
24 июля 2015
Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин ответил на вопросы журналистов и читателей «Газеты.Ru»
10 июля 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги полугодия на рынке элитных новостроек Москвы
26 мая 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги апреля 2015 года на рынке элитных новостроек столицы
10 апреля 2015
Жизнь при дворе. Навсегда ли ушла из наших дворов атмосфера единого жилого пространства?