23 сентября 2015
Рубль падает, нефть дешевеет, санкции действуют, недвижимость дорожает?

После сильного скачка курса рубля население поспешило экстренно переводить свои сбережения в валюту. Прошло уже достаточно времени, и эксперты стали говорить о том, что теперь деньги снова начнут вкладывать в недвижимость. Недавно один из участников рынка заявил, что отложенный спрос, накопившийся за последнее время, поможет компаниям к концу года прийти к хорошим финансовым показателям. Мы удивились такому прогнозу, и решили узнать у экспертов, что нас ждет на самом деле.

Спрос растёт?

Столь неочевидное утверждение поддержала часть опрошенных нами экспертов. Специалисты обращают внимание на сезонную паузу и готовность населения показать экономическую активность после летнего отдыха.

Недавний рост рубля и скачок долларовых цен стали катализатором роста цен на недвижимость, об этом говорит президент компании «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

- Рост курса доллара в августе привел к активизации спроса. Но это произошло не везде, в целом за август покупательская активность возросла на ощутимые 10%. Этому есть прямое объяснение: продавцы попытались поднять цены, компенсируя девальвацию рубля, – рассказывает эксперт. – Поведение продавцов прогнозируемо и понятно, однако их стремление сыграть на очередном скачке курса привело лишь к локальному увеличению цены. При отсутствии экономических потрясений после стабилизации курса рубля августовский рост цен на вторичное жилье так и останется разовым всплеском.

Подтверждает информацию своего коллеги о локальных рынках генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» в городе Ивантеевка Владимир Агейчиков:

- В нашем городе в августе падение цен на вторичное жилье практически прекратилось, и наступил некий период стабилизации. А по итогам последних трех недель можно говорить об увеличившемся спросе на жилую недвижимость. Причем возросло количество обращений не только от покупателей с наличными деньгами, но и от тех, кто планирует совершить покупку с помощью ипотечных средств.

Этих же позиций, с отдельными оговорками, придерживается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- То, что цены на недвижимость на рынке новостроек Москвы и Московской области растут, становится очевидно с каждым днем. Практически все застройщики высокобюджетного сегмента уже подняли 1 сентября цены на 3-10%. В массовом сегменте такого единодушия пока не наблюдается; в проектах, реализацией которых занимаемся мы, цены не изменились. Увеличение цен обусловлено двумя факторами. Первое – рост себестоимости проекта, которому способствуют валютные колебания последних недель. Второе – необходимость улучшать качество продукта, вкладываться в конкурентные преимущества.

Однако не все эксперты придерживаются этой точки зрения. Представители ряда компаний не ждут повышения цен этой осенью. Руководитель аналитического центра «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова:

- Я не вижу перспектив для роста спроса и цен на недвижимость. Действительно, отдельные девелоперы отмечали некоторый всплеск спроса в августе из-за очередного ослабления рубля. Однако он выражался скорее в звонках и росте интереса к жилью, существенного увеличения реальных сделок, как было, например, в декабре 2014 года, не произошло.

Согласна, с некоторыми оговорками, с такой оценкой и Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Ожидание сезонного оживления рынка и естественные опасения, связанные с валютными колебаниями, демотивируют некоторую часть продавцов к снижению цен на объекты в рекламе. Отсюда может возникнуть ощущение, что падение цен на жилье остановилось. Если обратиться к ценам реальных сделок, это ощущение сразу же пропадает. Однако мы видим усиливающийся спрос покупателя на объекты высокой ликвидности, где соотношение цены и качества объекта соответствует ожиданиям покупателей.

Обратились за разъяснениями мы и к гендиректору компании «НДВ-Недвижимость» Александру Хрусталеву.

- На мой взгляд, дно было пройдено в мае-начале июня. Мы сейчас отмечаем, что идет движение вверх, рынок оттолкнулся от дна. Отметим и тот факт, что квадратные метры интересны не только в силу наличия доступных кредитов. Все опасаются, что стоимость недвижимости начнет расти, и в этом сейчас рациональное зерно. Рынок оттолкнулся от дна, и повышение будет. Я думаю, можно говорить о 10% в отечественной валюте в начале следующего года, – сообщает эксперт.

Цифры

Держа в уме все перечисленные доводы, мы попросили экспертов обосновать их. Представители бизнеса согласились поделиться с нами цифрами. Вот что мы узнали из отчета Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» (данные в основном по Подмосковью). Общее количество вариантов на рынке по итогам последнего месяца лета достигло максимума за последние годы, увеличившись за год на 16,8%. Это означает, что тенденция затоваривания рынка по-прежнему сохраняется, соответственно, продать жилье с каждым месяцем становится все сложнее. Активность спроса по итогам августа не однородна. В некоторых городах спрос действительно оживился, в среднем он достиг отметки в 10%. Есть данные и по ипотеке. По информации партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», в августе с привлечением ипотечных займов в Подмосковье купили недвижимость 19,3% покупателей. А это лишь на 1,9% больше, чем в июле – самом провальном месяце года по ипотеке. Проведенных сделок в августе стало больше, по сравнению с июлем показатели выросли на 7,5%.

Свою статистику привела и компания «МИЭЛЬ-Новостройки». Комментирует генеральный директор Софья Лебедева:

- По нашим прогнозам, по сравнению с летним периодом спрос вырастет примерно на 15% против 20-25% в докризисное время. Таким образом, снижение реальных доходов граждан сказывается на снижении спроса. Количество инвесторов на рынке снижается как в связи с уменьшением доходов, так и с тем, что большое количество инвестиционных покупок было сделано в конце 2014 года.

Основными тенденциями, фиксируемыми в компании, поделилась Мария Литинецкая:

- Мы действительно наблюдаем активизацию покупательского интереса: с начала сентября количество звонков выросло примерно в четыре раза, то есть спрос где-то на июньском уровне. Однако более точную информацию по уровню спроса мы сможем дать в конце месяца, когда станут понятны объемы конвертации звонков и показов в сделки.

Александр Хрусталев привел аргументы, обосновывающие его резонансное заявление:

- В августе мы зафиксировали увеличение числа договоров. Рост составил около 17-20%. Скачки курсов валют способствуют повышению количества сделок на рынке. Чем сильнее колебания, тем заметнее проявляется данная тенденция. Люди стараются сохранить свои средства в недвижимости.

Валюта растет в цене, нефть падает, санкции действуют, недвижимость дорожает?

Появляется ощущение, что все игроки на рынке сговорились и продолжают озвучивать традиционные прогнозы, как будто и не случилось всех серьезных экономических потрясений. Из прогнозов экспертного сообщества понятно, что изменения есть, но небольшие. Возможно, они выдают желаемое за действительное?

Александр Хрусталев:

- Прогноз на ближайшее время – цены будут увеличиваться. Если еще и вырастет нефть, то стоимость «первички» также будет повышаться. Если нефть дойдет до $65-70, то рост недвижимости вполне может составить 30%, причем изменение цены будет резким.

Директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО») Ольга Павлова предрекает рост цен, подробнее останавливаясь на элитной недвижимости:

– Люди видят, что вложение в недвижимость по-прежнему остается самым надежным способом сохранения инвестиций даже на фоне экономической нестабильности. К ним приходит осознание, что сейчас хорошее время для покупки квартиры – рублевые цены в основном выросли ненамного, застройщики наперебой поддерживают интерес покупателя разнообразными выгодными акциями и скидками. Например, стоимость входного билета на элитку теперь уменьшилась, раньше это было не меньше $1 млн, а сейчас $500-600 тыс.

Мария Литинецкая считает, что спрос подстегнут обладатели валютных накоплений. Они увеличили свои сбережения благодаря падению рубля и теперь попытаются зафиксировать свой успех:

- Мы ожидаем, что спрос этой осенью в какой-то мере поддержат держатели валюты, они до последнего времени ждали более благоприятной ситуации на рынке. Сейчас на фоне роста курсов валют они решают перевести свои сбережения в недвижимость. Однако ажиотажного спроса, подобного тому, что наблюдался в конце 2014 года, явно не будет, поскольку все-таки большинство тех, кто хотел вложить средства в жилье, уже это сделали. Кроме того, реальные доходы населения продолжают уменьшаться, и когда ситуация изменится, пока непонятно. Но даже в этих условиях спрос можно поддержать с помощью повышения доступности ипотеки (снижения процентной ставки, увеличения кредитного лимита, пролонгирования программы господдержки), а также путем предоставления скидок и всевозможных бонусов.

«Даже двукратное падение является вполне вероятным сценарием»

Точка зрения Татьяны Калюжновой отличается от мнения большинства коллег. Обращая внимание на отсутствие в стране экономического роста, она говорит об уменьшении спроса:

- Спрос в последнее время значительно снизился, и перспектив для улучшения ситуации не наблюдается. Экономика находится в состоянии рецессии, реальные доходы населения снижаются, а расходы на ежедневное потребление, напротив, растут. В этих условиях у потенциальных покупателей остается все меньше возможностей делать накопления и откладывать на жилье. Кратковременные всплески спроса не являются предвестниками роста. Просто под влиянием внешних факторов в отдельные моменты «съедается» и без того невысокий спрос будущих месяцев. Спрос продолжит снижение, и даже двукратное падение является вполне вероятным сценарием. Причем это актуально даже для рынка новостроек, спрос на котором пока поддерживается субсидированием ипотечной ставки, а на вторичном рынке он уже почти встал, в основном совершаются разве что альтернативные сделки. Переломить ситуацию может только возобновление общего роста экономики, чего не прогнозируют на ближайшее будущее даже оптимисты.

Сделать покупку и не проиграть!

Президент компании «Мегаполис-Сервис» рекомендует продавцам недвижимости не ждать лучших времен и тратить деньги, не испытывая удачу:

- Предпосылок к тому, что тренд снижения цены развернется в противоположную сторону, нет. Во-первых, продолжается затоваривание рынка. Во-вторых, по-прежнему снижается покупательная способность населения. Денег у людей больше не становится, это очевидно. В таких условиях жилье по определению не может дорожать, – считает Сергей Власенко. – Если возникла необходимость продать жилье сегодня, то это нужно делать, даже с небольшим дисконтом от средней цены на рынке. Не использовав небольшое оживление рынка, которое наблюдается сейчас, в дальнейшем реализовать жилье будет сложнее. Те же продавцы, которые стремятся компенсировать издержки, связанные с падением рубля и выставляют недвижимость по завышенным ценам, скорее всего, останутся на рынке надолго.

Продолжает эту линию и Ольга Павлова:

– Покупатели поняли, что за те же деньги можно купить квартиру значительно большей площади или выше классом, чем год назад. На рынке сложилась, в общем-то, уникальная ситуация – предложение очень разнообразно, много квартир на любой вкус и кошелек, с хорошими характеристиками, удачным местоположением. Это все объекты, которые закладывались еще в докризисный период, и в перспективе пока подобных проектов не ожидается. Главное – не пропустить момент, когда цены начнут повышаться. Особенно это касается сегмента элитной недвижимости – здесь спрос, даже «на дне», колебался в пределах 7%, а сейчас начал расти.

Источник – Магистрат

СМИ о нас

29 декабря 2015
Что ждет рынок недвижимости в 2016 году
28 декабря 2015
Поле экспериментов: самые необычные офисы продаж
24 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов.
23 декабря 2015
«Год прошёл как сон пустой»
18 декабря 2015
Ключи под елку
17 декабря 2015
Каникулы отменяются
14 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов
10 декабря 2015
В ряде столичных комплексов до 50% апартаментов были куплены в ипотеку
10 декабря 2015
Своих не бросаем
08 декабря 2015
В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ НАЧАЛИСЬ НОВОГОДНИЕ РАСПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
08 декабря 2015
Где жить хорошо: премиальные районы за ТТК
07 декабря 2015
Взлет или падение? Эксперты рынка недвижимости поделились прогнозами на 2016 год.
07 декабря 2015
Улетный маркетинг
06 декабря 2015
До 50% апартаментов в некоторых проектах были проданы в этом году по ипотеке
04 декабря 2015
Новогодние скидки и подарки в новостройках: где выгодно купить квартиру
04 декабря 2015
Спрос на рынке элитных новостроек увеличился в два раза
04 декабря 2015
В ноябре спрос на жилье в Москве достиг годового максимума
03 декабря 2015
ORDO Group: новогодние акции инициировали 20% элитных застройщиков Москвы
30 ноября 2015
Арифметика экономии
30 ноября 2015
Парковка в подарок
30 ноября 2015
Крылатый офис компании «Интеко»
26 ноября 2015
«Улётные» продажи»
20 ноября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели промежуточные итоги года на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
10 ноября 2015
Компания "Интеко" открыла офис продаж внутри самолета Ту-134
05 ноября 2015
Живи — не живи
27 октября 2015
«Кирпичом» по авто
25 октября 2015
Ради оживления продаж премиальную недвижимость предлагают в рассрочку
22 октября 2015
Прощание с инвестором
15 октября 2015
АРОМАТ – ДВИЖЕНИЕ К ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
14 октября 2015
По итогам сентября 2015 года комплекс «Лайнер» стал лидером продаж рынка новостроек бизнес-класса Москвы
12 октября 2015
Объекты ГК «ИНТЕКО» в Москве и Ростове-на-Дону стали победителями премии RREF Awards
06 октября 2015
Игра в классики
02 октября 2015
Эксперты рынка недвижимости обсудили самые актуальные на сегодняшний день вопросы
30 сентября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги лета на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
24 сентября 2015
МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ОБЪЯВИЛИ О ПОВЫШЕНИИ ЦЕН НА КВАРТИРЫ
24 сентября 2015
Игра в рулетку
24 сентября 2015
Движение по наклонной
23 сентября 2015
ХОДЫНСКОЕ ПОЛЕ: СКОЛЬКО СТОЯТ АПАРТАМЕНТЫ В САМОМ ПЕРСПЕКТИВНОМ РАЙОНЕ МОСКВЫ
23 сентября 2015
Рубль падает, нефть дешевеет, санкции действуют, недвижимость дорожает?
21 сентября 2015
Квартира на вырост: что выбрать для взрослого ребенка
20 сентября 2015
Вторичное элитное жилье не продается
10 сентября 2015
Итоги июля на рынке элитных новостроек Москвы
03 сентября 2015
«Спрос на элитную недвижимость стабилен и в спокойные, и в кризисные годы»
01 сентября 2015
Эксперты по недвижимости обсудили критерии премиум-класса
25 августа 2015
Исключительно «столичные штучки»
21 августа 2015
«Черная пятница» на миллиард: как устроена распродажа на рынке недвижимости
13 августа 2015
До конца года на рынке ожидается выход 4 новых проектов в элитном сегменте
11 августа 2015
Элитные квартиры: мечта ближе
29 июля 2015
Уступки вызвали настороженность
24 июля 2015
Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин ответил на вопросы журналистов и читателей «Газеты.Ru»
10 июля 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги полугодия на рынке элитных новостроек Москвы
26 мая 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги апреля 2015 года на рынке элитных новостроек столицы
10 апреля 2015
Жизнь при дворе. Навсегда ли ушла из наших дворов атмосфера единого жилого пространства?