06 июня 2016
Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос

Еще недавно ставки по кредитам на рынке вторичного жилья были 15% и выше. Это практически полностью его парализовало. Однако в конце 2015 года ставки стали снижаться, а рынок оживать. Novostroy-M.ru выяснил, вернулся ли спрос на «вторичку» и сложно ли сегодня продать жилье в готовом доме, чтобы купить квартиру в новостройке Москвы или Подмосковья.

Заградительные ставки

Рынок новостроек сильно зависим от рынка вторичного жилья, ведь очень многие хотят улучшить свои жилищные условия, но, чтобы купить квартиру в строящемся доме, зачастую нужно продать старое жилья. «Вторичный и первичный рынки можно рассматривать как два сообщающихся сосуда, только плещется в них не жидкость, а деньги потенциальных покупателей (не важно, «живые» или кредитные)», –так метафорически описывает корреляцию рынков Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и добавляет, что в зависимости от ценового класса, когда спрос активный, от 20 до 80% сделок на первичном рынке проходят через продажу жилья на вторичном рынке, а доля ипотечных сделок достигает 60%.

Однако, когда разразился кризис в прошлом году, продажи вторичных квартир практически встали. Собственники, чтобы не прогадать, решили не торопиться с продажей из-за стремительно обесценивающегося рубля, а потенциальные покупатели из-за ухудшения экономической ситуации в стране отложили покупку, так как не понимали, что будет с доходами в ближайшем будущем.

«Продать старую квартиру, добавить денег и купить квартиру получше – отличная схема, реализовать которую мешал практически умерший рынок вторичного жилья» Ольга Денисова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)  

Высокая ключевая ставка и отсутствие субсидирования ипотеки на рынке готового жилья тоже сыграли свою отрицательную роль. Если рынок новостроек был спасен государством благодаря программе по льготному кредитованию, то владельцы квартир на вторичном рынке остались без сделок.

«Ипотечные ставки на вторичное жилье были практически заградительными, достигали 16%, при этом субсидируемая ипотека на вторичный рынок так и не была распространена, несмотря на несколько словесных интервенций Правительства» Дмитрий Котровский, «Химки Групп»

Действительно, как поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в прошлом году Минстрой и Минфин планировали субсидировать ипотечные кредиты на вторичном рынке, но только в том случае, если старую квартиру человек хочет продать, чтобы приобрести новую, в строящемся доме. Эта мера должна была поддержать первичный рынок наравне с льготной ипотекой. Однако инициатива не получила реализации: чиновники посчитали, что рынку новостроек достаточно будет введения программы по госсубсидированию.   

По мнению Натальи Смирновой, заместителя директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования, оформить ипотечный кредит при покупке вторичного жилья с такими условиями могли себе позволить очень немногие (в основном люди, заключающие альтернативные сделки), остальные же отложили решение квартирного вопроса до лучших времен.

«Реальный спрос, который реализовывался за счет ипотечных программ, на 90% перетек на первичный рынок. «Вторичка» практически встала», – добавляет Дмитрий Котровский. Но этому способствовало не только появление льготной ипотеки, немаловажную роль сыграло и большое разнообразие новостроек.

По информации «Метриум Групп», объем доступного жилья увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2014 годом. В 2015 году минимальная стоимость квартир в Москве упала до 3 млн рублей – годом ранее за эти деньги можно было приобрести жилье только в Подмосковье, причем не в самом ближнем. «Широкий выбор предложения, низкие цены и ощутимые скидки на большинство лотов (дисконт в среднем в 9% на 50-90% объектов, на наименее ликвидные – до 20%)» – все это, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», привело к тому, что сделки на вторичном рынке практически замерли, тогда как на первичном рынке покупатель правил бал.

«В целом можно сказать, что «вторичка» теряет в популярности, в том числе из-за сильной конкуренции со стороны новостроек: большой выбор планировок, высокий уровень комфортности и развитая инфраструктура практически не оставляют покупателю выбора». Виталий Разуваев, «Сити-XXI век»

Спрос возвращается

С конца прошлого года ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке уверенно поползли вниз. Прежде всего, это объясняется снижением ключевой ставки Центральным банком РФ. Как отмечает Наталья Смирнова, сейчас ситуация в сфере ипотечного кредитования на вторичном рынке начинает улучшаться, процентные ставки становятся более доступными: в Сбербанке ставки на готовое жилье стартуют от 13%, в Абсолют Банке – от 13,7%, в ВТБ24 – от 13%, в Райффайзен банке – от 11% для зарплатных клиентов. Как следствие, на рынке готового жилья появилось небольшое оживление.

По данным АИЖК, сейчас средневзвешенная ставка в топ-15 банках на рынке вторичного жилья при первом взносе более 50% составляет 13,41%, а при взносе менее 30% она уже равна 14,2%. Цифры по кредитам на обоих рынках недвижимости еще не сравнялись, но уже значительно приблизились друг к другу.

По словам Марии Литинецкой, ставки на рынке готового жилья еще не вернулись к докризисным 11-12%, но их уже нельзя назвать заградительными, как в начале 2015 года. Эксперты стали фиксировать рост ипотечных сделок – вторичный рынок стал оживать. Постепенно возвращается отложенный спрос, а это значит, что те, кто хотел продать свою старую квартиру, чтобы купить в новом доме, вскоре смогут это сделать.

«Снижение ставок по ипотеке хорошо скажется на сроках экспозиции вторичных квартир, которые клиенты продают с целью зачета на новостройки. За счет расширения аудитории ипотечных заемщиков спрос увеличится» Светлана Бирина, «НДВ-Недвижимость»

Однако Мария Литинецкая сетует, что рынок вторичного жилья оживает не такими темпами, как хотелось бы. По словам специалиста, в 2015 году около 70% выдач приходилось на кредитование недвижимости на первичном рынке с программой государственной поддержки, с конца 2015 года ситуация постепенно меняется: сейчас уже 40% сделок приходится на кредитование на вторичном рынке.

Темпы действительно быстрыми не назовешь. Чтобы переманить клиентов с вторичного рынка, застройщики снизили ставки по льготной ипотеке. Несмотря на то, что официальная процентная ставка по программе госсубсидирования равняется 12%, очень многие строительные компании компенсируют первые год или два несколько процентов банкам, таким образом для клиентов ипотека на новостройки выгоднее и дешевле «вторички». Например, сегодня на рынке строящегося жилья можно купить квартиру в ипотеку по ставке 9-10%, что для «вторички» звучит просто фантастически.

Как подчеркивает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», есть определенный пул покупателей, для которых основным аргументом в пользу выбора того или иного варианта является именно процентная ставка по ипотечному кредиту. «Например, покупатель очень хочет приобрести квартиру на вторичном рынке, задействовав при этом заемные средства, – объясняет эксперт. – Однако рассчитав сумму предстоящих ежемесячных выплат по кредиту и сравнив ее со своими доходами, покупатель, может принять решение в пользу новостройки, так как там выплаты будут ниже».

На вторичном рынке банкам приходится работать не с застройщиками – крупными компаниями, профессионалами в своей области, а с обыкновенными людьми. Многие из них купили квартиры с инвестиционными целями и теперь хотят получить свои деньги обратно. Большинство людей так сильно верят, что недвижимость всегда в цене, что и сегодня не делают скидку на кризис, не понимают, что цены на квартиры существенно упали.

«Некоторые собственники отказываются торговаться или, например, хотят получить деньги за свою квартиру только в валюте, –рассказывает Ольга Денисова. – Понятно, что об ипотеке в таком случае речи быть не может. Плюс в договорах редко указывается полная стоимость жилья, а банк при выдаче ипотеки требует с клиента «белый» договор или же расписку на всю сумму покупки. Многих это не устраивает».

По мнению Виталия Разуваева, вторичный рынок сегодня не может конкурировать с первичным просто потому, что «вторичка» морально устарела. «Реализовать «вторичку», тем более так называемый «неликвид» в старом жилом фонде с каждым годом становится все труднее, в то время как предложение в сегменте новостроек растет и становится все более разнообразным и привлекательным по цене и качеству, – подчеркивает специалист. – При прочих равных условиях (а цена «вторички» и «первички» сейчас отличается не сильно) клиенты отдают предпочтение новому жилью с развитой инфраструктурой и оригинальной отделкой общих зон, благоустроенными «дворами без машин», повышенным коэффициентом озеленения, современным оборудованием и высококлассным оснащением каждой квартиры».

Но самой важной границей, по которой сегодня проходит водораздел между рынками строящегося и готового жилья – это цена. Всегда вторичная недвижимость была дороже новостроек, покупатель был защищен от недо- и долгостроя. Однако кризис заставил собственников готовых квартир существенно снизить цены. Сегодня в «старой» Москве вполне возможно купить квартиру в только что сданной новостройке за 4 млн рублей, а апартаменты еще дешевле. При таком бюджете покупателю просто нет смысла покупать в ипотеку квартиру в старом фонде.

Однако большинство экспертов уверены, что полноценным конкурентом вторичный рынок сможет стать рынку новостроек только, когда макроэкономическая ситуация в стране нормализуется. Это необходимый фактор. По словам Светланы Бириной, покупатели, сомневающиеся в стабильности своих доходов, не готовы сейчас взваливать на себя кредитную нагрузку. За последнее время реальный заработок населения уменьшился, что может оказать свое влияние на развитие ипотеки.

«По примерным оценкам на вторичном рынке сосредоточено около 50% ипотечного спроса, который на текущий момент остается нереализованным»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», считает, что на фоне снижения ипотечных ставок количество выданных кредитов на вторичное жилье подрастет, но ажиотажа на рынке не будет: все-таки «вторичка» сегодня сильно уступает по многим параметрам рынку новостроек. «Доля сделок на рынке вторичного жилья покажет рост во второй половине года – с середины осени клиенты вновь вернутся на рынок, – прогнозирует Мария Литинецкая. – «Вторичка» потеряла инвестиционную привлекательность, клиенты теперь будут решать в основном свои насущные вопросы».

Источник –  http://www.novostroy-m.ru/statyi/prodat_vtorichku_chtoby_kupit

СМИ о нас

02 декабря 2016
ЛЕНИВЫЙ БИЗНЕС: как сдать в аренду элитную квартиру
25 ноября 2016
ЕСЛИ ТЕАТР НАЧИНАЕТСЯ С ВЕШАЛКИ, ТО ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ — С ВХОДНЫХ ГРУПП, ВЕСТИБЮЛЯ (ХОЛЛА), ЛЕСТНИЦ.
04 августа 2016
Сэр, в сад! ЖК «Садовые кварталы» — самый востребованный проект дорогого сегмента недвижимости
08 июня 2016
Телекоммуникации в новостройках: базовые и дополнительные опции
06 июня 2016
Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир
06 июня 2016
Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос
23 мая 2016
"Интеко" и германское архбюро создадут концепцию арендного жилья для АИЖК
09 мая 2016
Рейтинг социальной ответственности строительных компаний Московского региона в апреле 2016 года*
28 апреля 2016
МНЕНИЕ: НАЧИНАТЬ ЛИ СТРОЙКУ В КРИЗИС
25 апреля 2016
По высшему разряду
25 апреля 2016
Почувствовать расположение
21 апреля 2016
Наплыв против течения
19 апреля 2016
Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке
18 апреля 2016
Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами
15 апреля 2016
Картина маслом: спрос на элитную недвижимость сохраняется
14 апреля 2016
Блиц-опрос: Ипотека от АИЖК – нишевый продукт или конкурент классической ипотеки
28 марта 2016
Будет ли в доме мусоропровод, где расположен техэтаж и в каком состоянии сдается квартира
24 марта 2016
Вместе весело шагать...
24 марта 2016
Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.
18 марта 2016
PROFIN-2016: ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБСУДИЛИ ФИНАНСОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
15 марта 2016
Крупные девелоперы планируют сдавать новостройки в аренду горожанам
09 марта 2016
Элитные новостройки и кризис: кто кого?
03 марта 2016
Деньги – в студию!
01 марта 2016
Апартаменты и квартиры на Белорусской, в столичном районе Беговой
29 февраля 2016
КАК ОНИ РВАНУЛИ ВВЕРХ
29 февраля 2016
"Интеко" с АИЖК планируют запустить проекты арендного жилья
26 февраля 2016
Хамовники отступают
22 февраля 2016
Застройщики элитного жилья получили почти на полмиллиарда долларов меньше по сравнению с прошлым годом
20 февраля 2016
«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект
16 февраля 2016
Будущие районы-лидеры на рынке элитной недвижимости Москвы
15 февраля 2016
За год объем предложения комфорт-класса в САО вырос более чем в 5 раз
12 февраля 2016
Какую недвижимость стоит покупать в феврале?
10 февраля 2016
Девелоперы поднимают ставки
09 февраля 2016
Частное и общественное: проекты жилых комплексов
08 февраля 2016
Проект квартала номер пять в составе «Садовых Кварталов»
02 февраля 2016
Дом, который построит АИЖК
01 февраля 2016
Выжившие
01 февраля 2016
Вход воспрещён
29 января 2016
Как понять, надежен ли застройщик
29 января 2016
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
28 января 2016
Что будет с недвижимостью при курсе 100 руб. за доллар
28 января 2016
Таунхаус вместо квартиры: выгодно или нет
28 января 2016
Эксперты советуют быстрее покупать новостройки и подождать с вторичным жильем
27 января 2016
Новостройки Москвы: студии и «однушки» - самый популярный формат
27 января 2016
Эксперты: с покупкой новостройки лучше поторопиться, а со вторичкой можно подождать
26 января 2016
Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы
13 января 2016
Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку
12 января 2016
С начала 2015 цены на элитные новостройки Москвы резко упали.
12 января 2016
ЗАСТРОЙЩИКИ ПЛАНИРУЮТ ВЫВОДИТЬ ПРОЕКТЫ ПО ДОСТУПНЫМ ЦЕНАМ
11 января 2016
Недвижимость - самый надежный инвестиционный актив