02 декабря 2016
ЛЕНИВЫЙ БИЗНЕС: как сдать в аренду элитную квартиру

В КРИЗИС УРОВЕНЬ ДОХОДА ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ ЖИЛЬЯ ПРЕМИУМ-КЛАССА СНИЗИЛСЯ, НО ЭТО НЕ СКАЗАЛОСЬ НА ЦЕНЕ КВАРТИР. ПОЭТОМУ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС ОСТАЕТСЯ ДОСТУПНЫМ СПОСОБОМ ПОЛУЧИТЬ ВПОЛНЕ ПРИЛИЧНУЮ ПРИБЫЛЬ НА ПАДАЮЩЕМ РЫНКЕ. ГЛАВНОЕЗНАТЬ ПРАВИЛА ИГРЫ И ПОТРЕБНОСТИ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ АРЕНДАТОРОВ.

В Москве средняя стоимость элитной квартиры в аренду составляет 355 тыс. руб. в месяц (за октябрь арендные ставки снизились на 5%). В долларовом эквиваленте стоимость арендной квартиры равна $5640 в месяц (снижение за месяц на 4%). Такие данные содержатся в аналитическом отчете компании Point Estate.

По информации компании Blackwood, сейчас на столичном рынке аренды элитного жилья представлено около 2 тыс. лотов. Объем предложения по сравнению со вторым кварталом снизился на 11%.

Сокращение средней стоимости элитного арендного жилья, по мнению аналитиков Point Estate, вызвано дисконтами, которые начали предоставлять собственники (в октябре 36% арендодателей стали скромнее в своих ожиданиях). Дисконты составляли в зависимости от объекта от 5 до 38%. «Речь, в первую очередь, идет о тех собственниках, которые не могли найти арендаторов в течение полугода-года. Эти собственники понимают, что активность на рынке закончится к концу ноября. Следующий всплеск активности, а следовательно, и шанс сдать квартиру, появится не раньше февраля», — убеждена управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина.

Основная доля элитных квартир, по информации Калининой, сдается в аренду за рубли — в октябре доля тех, кто предлагает квартиры в национальной валюте, достигла 86% (против 84% в сентябре). При этом, по ее словам, на рынке аренды доля жилья класса люкс невелика.

«Если говорить о небольших проектах, где не более 100–150 квартир, то на «ремонтном» этапе там сдается 3–4% квартир, а потом — не более 1–2%», — говорит Калинина. При этом прибыль владельца дорогого жилья невысока. По информации Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, средняя доходность элитной квартиры на текущем рынке составляет 2–3%.

Где дороже арендное жилье

Впрочем, специалисты компании Blackwood утверждают, что с 2012 года уровень цен на рынке элитной аренды столицы снизился незначительно в отличие от цен продаж, поэтому прилично заработать на сдаче в аренду все еще можно. И в первую очередь привлекательность элитного лота зависит от района.

CУЩЕСТВУЮТ ТРАДИЦИОННО СЛОЖИВШИЕСЯ РАЙОНЫ ЭЛИТНОЙ ЗАСТРОЙКИ — «ЗОЛОТАЯ МИЛЯ» (ОСТОЖЕНКА И ПРЕЧИСТЕНКА), А ТАКЖЕ АРБАТ, ЧИСТЫЕ И ПАТРИАРШИЕ ПРУДЫ. ГРАНИЦЫ ЭЛИТНОЙ ЛОКАЦИИ ПОСТЕПЕННО РАЗДВИГАЮТСЯ. НАПРИМЕР, СЕЙЧАС НАБИРАЮТ ОБОРОТЫ ХАМОВНИКИ — ТА ИХ ЧАСТЬ, КОТОРАЯ ДАЛЬШЕ ОТ ЦЕНТРА. ЗДЕСЬ ДОМИНАНТОЙ И ЯКОРЕМ СТАЛ КОМПЛЕКС КЛУБНЫХ ОСОБНЯКОВ «САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ».
Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова

Управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина утверждает, что лидерство удерживает район Хамовники. Здесь месяц проживания в съемном жилье, по ее данным, обойдется в среднем в 534 тыс. руб. Аренда квартиры на Арбате будет стоить 438 тыс. руб. в месяц. Самым дешевым среди элитных арендных районов, по данным эксперта, является Таганский со средней арендной ставкой 182 тыс. руб. в месяц.

В списке престижных районов по версии Blackwood предпочтительнее всего выглядят Арбат, Замоскворечье, районы Басманный, Пресненский и Тверской. Если говорить о ЦАО, здесь несомненные фавориты — Патриаршие и Чистые пруды.

Вместе с тем Ольга Денисова считает, что хорошая локация для элитного сегмента уже не ограничивается ЦАО. Это вполне может быть и ЗАО, как в случае с жилым комплексом Dominion — ЖК находится в одном из лучших районов Москвы с точки зрения инфраструктуры и социального состава жителей, который определяется близостью Московского университета. Помимо МГУ, здесь расположены лучшие школы Москвы, театры, цирк, множество магазинов, кафе и ресторанов, следует отметить также и отличную транспортную доступность. «Неудивительно, что в этом жилом комплексе значительная часть квартир сдается в аренду, рентабельность и востребованность не падают — цены держатся в диапазоне 150–500 тыс. руб. в месяц», — подчеркивает эксперт.

Денисова вспоминает, что на старте продаж многие покупатели приобретали в Dominion сразу несколько квартир: одну для себя, остальные под аренду. Причем жилье покупалось в одном подъезде и порой даже на одном этаже, чтобы удобнее было контролировать арендаторов.
Полный комплект

Есть базовые вещи, на которые обращают внимание практически все арендаторы: как правило, это локация, категория дома, качество строительства, планировки, архитектура, считает Ольга Денисова. Дальше, по ее словам, начинаются варианты, причем эмоциональная составляющая здесь играет не последнюю роль.

КТО-ТО ПРЕДПОЧИТАЕТ НЕПРЕМЕННО НОВЫЙ ДОМ ИЛИ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС. КОМУ-ТО БОЛЬШЕ ПРИГЛЯНЕТСЯ ОТРЕСТАВРИРОВАННЫЙ ДОМ С ИСТОРИЕЙ. В КАЖДОМ СЛУЧАЕ БУДУТ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ: НАПРИМЕР, ПОДЗЕМНЫЙ ПАРКИНГ В ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ И ОГРОМНЫЕ СЛОЖНОСТИ С ПАРКОВКОЙ В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ.
Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова

Инфраструктура влияет на спрос и стоимость квартиры, рассуждает Ирина Калинина и приводит в пример два важных для арендатора фактора — наличие парковки и собственной территории. Семьям с детьми, составляющим более половины от общего числа арендаторов, важно, чтобы рядом с домом были школа и детский сад хорошего уровня, современная детская площадка. Для некоторых клиентов, по информации Калининой, принципиально наличие фитнес-клуба, иногда ключевым требованием является наличие бассейна. А вот салоны красоты, расположенные на первых этажах домов бизнес-класса, практически не интересуют элитных арендаторов

А из нашего окна…

В отношении видовых характеристик сдаваемой квартиры мнения экспертов разделились. Ольга Денисова убеждена, что за виды из окна никто переплачивать не будет, но арендаторы готовы платить за правильное окружение.

ЕСЛИ ВОКРУГ ЭЛИТНОГО ДОМА ИЛИ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА РАСПОЛОЖЕНА ДЕПРЕССИВНАЯ ЗАСТРОЙКА ИЛИ РЯДОМ НАХОДИТСЯ ПРОМЗОНА, И ВСЕ ЭТО, СООТВЕТСТВЕННО, ВИДНО ИЗ ОКНА, ТО ЦЕНА НА АРЕНДУ КВАРТИРЫ В ТАКОЙ ЛОКАЦИИ БУДЕТ НИЖЕ.
Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова
Александр Шибаев не столь категоричен в своих рассуждениях. По его словам, такой вопрос решается строго индивидуально. Большинство арендаторов премиального жилья готовы расширить свой бюджет ради конкретного объекта, обладающего прекрасными видовыми характеристиками, но только в том случае, если все остальные опции совпадают с их пожеланиями.
Все меньше иностранцев

За последние несколько лет на рынке элитной аренды Москвы произошли серьезные изменения в целевой аудитории. По информации наших экспертов, основу спроса в этом сегменте теперь формируют российские арендаторы. Доля экспатов, снимающих элитные квартиры, составляет в среднем 15–20%. По словам Денисовой, среди арендаторов элитной недвижимости достаточно высок процент иностранных топ-менеджеров, которые приезжают в Россию работать по контракту, и, соответственно, компания снимает им жилье на длительный срок — три-пять лет.

Александр Шибаев не столь категоричен в своих рассуждениях. По его словам, такой вопрос решается строго индивидуально. Большинство арендаторов премиального жилья готовы расширить свой бюджет ради конкретного объекта, обладающего прекрасными видовыми характеристиками, но только в том случае, если все остальные опции совпадают с их пожеланиями.

По данным Blackwood, это, как правило, представители иностранных компаний и посольств. По подсчетам Point Estate, среди иностранных арендаторов преобладают представители восточных и арабских стран.

«Иностранные арендаторы преимущественно выбирают квартиры повышенной комфортности в элитных районах ЦАО, а также в деловых районах, в том числе вблизи ММДЦ «Москва-Сити»», — делится своими наблюдениями Шибаев.

«Эти люди подходят к вопросу аренды очень щепетильно. У них есть определенный лимит на арендную плату, предоставляемый им компанией, и они могут подобрать варианты в зависимости от своих приоритетов», — рассказывает Ольга Денисова. Эксперт приводит в пример семейную пару с детьми из Франции, которая сначала сняла квартиру в новом жилом комплексе в районе Тишинской площади: «Это было прекрасное жилье в высококлассном доме, с огороженной охраняемой территорией, дорогой отделкой входных групп, ремонтом в стиле хай-тек. Однако хай-тек французам не понравился, а затем в опалу попали и окружение с инфраструктурой. В результате семья переехала в один из арбатских переулков, в исторический центр, обжитой уютный район со сложившейся инфраструктурой, удобной и привычной для иностранца».

Мифы и реальность

Собственникам жилья, желающим заработать на сдаче в аренду, по мнению Ирины Калининой, стоит не только тщательно изучить требования иностранных арендаторов, но и забыть о некоторых устойчивых стереотипах, которые давно уже не выдерживают критики.

Многие собственники, сдающие квартиры иностранным гражданам, считают, что им удобно оплачивать аренду в валюте. Но это не всегда так. «Одному из наших клиентов настолько сложно было постоянно менять валюту, что он регулярно задерживал выплаты, и в итоге собственница была вынуждена сменить жильца», — рассказывает Ирина Калинина.

Еще один момент: собственники, стремящиеся к стабильности и надежности, предпочитают арендаторов, за которых платит компания (юридическое лицо). Но и здесь бывают исключения. «Аренду одному нашему клиенту оплачивал банк, в котором он работал. Но выплаты, а следовательно, и проживание клиента, прекратились, как только у банка отозвали лицензию», — вспоминает эксперт.

Некоторые собственники считают, что более надежными являются арендаторы, оплачивающие квартиру ежеквартально (вперед за три месяца). Однако, по словам Ирины Калининой, здесь все зависит от личных обстоятельств — один такой арендатор, внесший плату за квартал вперед, съехал через два месяца после заселения, так как освободилась его собственная квартира.

Альтернативный формат

Сдача в аренду элитной квартиры как источник дохода сегодня не самый популярный инструмент, считает вице-президент девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин. По его мнению, рынок аренды дорогого жилья переориентируется в сегмент сервисных апартаментов.

ЕСТЬ ДОСТАТОЧНО БОЛЬШОЙ СПИСОК КЛИЕНТОВ, ДЛЯ КОТОРЫХ ТАКОЙ ФОРМАТ РЕШАЕТ ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ ПРОЖИВАНИЯ В СТОЛИЦЕ: СВОЯ, А НЕ ГОСТИНИЧНАЯ ТЕРРИТОРИЯ, НО ПРИ ЭТОМ С ХОРОШИМ УРОВНЕМ БЫТОВОГО СЕРВИСА, О КОТОРОМ НЕ НУЖНО ЗАБОТИТЬСЯ ОТДЕЛЬНО, НАНИМАЯ ШТАТ ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО ПЕРСОНАЛА. КАК ПРИ ПОКУПКЕ ДЛЯ СОБСТВЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ, ТАК И В КАЧЕСТВЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ИНСТРУМЕНТА ДАННЫЙ ФОРМАТ ИМЕЕТ БОЛЬШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ.
Вице-президент девелоперской компании «Лидер Инвест» Дмитрий Коробейкин

По прогнозам эксперта, в среднесрочной перспективе такой формат станет нормой для рынка апартаментов. «Мы одни из первых, кто поверил в этот формат, и сейчас мы ведем переговоры с сервисными операторами для наших комплексов апартаментов», — подчеркивает представитель «Лидер Инвеста».

Источник – http://elite.realty.rbc.ru/article/lenivyj-biznes-kak-sdat-v-arendu-elitnuyu-kvartiru/

СМИ о нас

02 декабря 2016
ЛЕНИВЫЙ БИЗНЕС: как сдать в аренду элитную квартиру
25 ноября 2016
ЕСЛИ ТЕАТР НАЧИНАЕТСЯ С ВЕШАЛКИ, ТО ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ — С ВХОДНЫХ ГРУПП, ВЕСТИБЮЛЯ (ХОЛЛА), ЛЕСТНИЦ.
04 августа 2016
Сэр, в сад! ЖК «Садовые кварталы» — самый востребованный проект дорогого сегмента недвижимости
08 июня 2016
Телекоммуникации в новостройках: базовые и дополнительные опции
06 июня 2016
Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир
06 июня 2016
Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос
23 мая 2016
"Интеко" и германское архбюро создадут концепцию арендного жилья для АИЖК
09 мая 2016
Рейтинг социальной ответственности строительных компаний Московского региона в апреле 2016 года*
28 апреля 2016
МНЕНИЕ: НАЧИНАТЬ ЛИ СТРОЙКУ В КРИЗИС
25 апреля 2016
По высшему разряду
25 апреля 2016
Почувствовать расположение
21 апреля 2016
Наплыв против течения
19 апреля 2016
Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке
18 апреля 2016
Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами
15 апреля 2016
Картина маслом: спрос на элитную недвижимость сохраняется
14 апреля 2016
Блиц-опрос: Ипотека от АИЖК – нишевый продукт или конкурент классической ипотеки
28 марта 2016
Будет ли в доме мусоропровод, где расположен техэтаж и в каком состоянии сдается квартира
24 марта 2016
Вместе весело шагать...
24 марта 2016
Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.
18 марта 2016
PROFIN-2016: ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБСУДИЛИ ФИНАНСОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
15 марта 2016
Крупные девелоперы планируют сдавать новостройки в аренду горожанам
09 марта 2016
Элитные новостройки и кризис: кто кого?
03 марта 2016
Деньги – в студию!
01 марта 2016
Апартаменты и квартиры на Белорусской, в столичном районе Беговой
29 февраля 2016
КАК ОНИ РВАНУЛИ ВВЕРХ
29 февраля 2016
"Интеко" с АИЖК планируют запустить проекты арендного жилья
26 февраля 2016
Хамовники отступают
22 февраля 2016
Застройщики элитного жилья получили почти на полмиллиарда долларов меньше по сравнению с прошлым годом
20 февраля 2016
«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект
16 февраля 2016
Будущие районы-лидеры на рынке элитной недвижимости Москвы
15 февраля 2016
За год объем предложения комфорт-класса в САО вырос более чем в 5 раз
12 февраля 2016
Какую недвижимость стоит покупать в феврале?
10 февраля 2016
Девелоперы поднимают ставки
09 февраля 2016
Частное и общественное: проекты жилых комплексов
08 февраля 2016
Проект квартала номер пять в составе «Садовых Кварталов»
02 февраля 2016
Дом, который построит АИЖК
01 февраля 2016
Выжившие
01 февраля 2016
Вход воспрещён
29 января 2016
Как понять, надежен ли застройщик
29 января 2016
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
28 января 2016
Что будет с недвижимостью при курсе 100 руб. за доллар
28 января 2016
Таунхаус вместо квартиры: выгодно или нет
28 января 2016
Эксперты советуют быстрее покупать новостройки и подождать с вторичным жильем
27 января 2016
Новостройки Москвы: студии и «однушки» - самый популярный формат
27 января 2016
Эксперты: с покупкой новостройки лучше поторопиться, а со вторичкой можно подождать
26 января 2016
Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы
13 января 2016
Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку
12 января 2016
С начала 2015 цены на элитные новостройки Москвы резко упали.
12 января 2016
ЗАСТРОЙЩИКИ ПЛАНИРУЮТ ВЫВОДИТЬ ПРОЕКТЫ ПО ДОСТУПНЫМ ЦЕНАМ
11 января 2016
Недвижимость - самый надежный инвестиционный актив