18 апреля 2016
Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами

Частные инвесторы, купившие у застройщика квартиры и пытающиеся их продать, завлекают покупателей низкими ценами, а застройщики грозятся сложностями в оформлении таких сделок, пишет Элитное.ру.

Покупатели квартир в новостройках, особенно те, что приобрели варианты в высокобюджетных проектах на ранних стадиях строительства, склонны к панике. Подтолкнуть их избавиться от своих еще недостроенных активов может все что угодно — от колебаний валютного курса до слухов глобального или локального характера. Новым покупателям такое положение вещей, на первый взгляд, несет сплошные плюсы: появляется возможность на высоких стадиях готовности приобрести недвижимость подешевле. Застройщики же, у которых еще остались первично нераспроданные квартиры, подобных ситуаций опасаются: бывшие покупатели становятся их прямыми конкурентами за клиента. Но так ли это на самом деле?

Переуступить по сходной цене

Выбор квартир в любой новостройке не ограничен одними только предложениями от застройщика. Чем ближе срок сдачи нового комплекса, тем чаще появляются варианты по переуступке права требования на будущее жилье. Это начинают выставлять на продажу квартиры сами покупатели – те, кто приобрел их в инвестиционных целях на ранних стадиях строительства по более низким ценам, либо те, кто утратил интерес конкретно к этому объекту и хочет вложиться в какой-то иной, а может – пустить средства на другие цели, например, «подпитав» ими свой собственный бизнес.

В качестве примера возьмем ЖК «Садовые кварталы», что возводится в Хамовниках (первые корпуса уже сданы в эксплуатацию, а полностью комплекс достроят в 2018 году). У застройщика (компании «Интеко», осуществляющей продажи через собственное агентство недвижимости «Магистрат») самое дешевое на данный момент предложение – квартира за 41,2 млн руб. Это расположенная на девятом этаже 11-этажного корпуса «однушка» площадью 68 кв. метров.

Однако в том же самом комплексе по переуступке можно найти несколько куда более дешевых вариантов. Так, один частный инвестор предлагает однокомнатную квартиру (площадь 67 кв. метров), расположенную на третьем этаже 15-этажного корпуса. Владелец просит за жилье 25,7 млн руб. Продажа ведется через агентство Contact real estate. За 29,8 млн руб. на реализацию выставлена еще одна квартира от «частника» (продается через агентство «Люкс Дом»). Это «однушка» (площадь 59 кв. метров), расположенная на 8 этаже 14-этажного корпуса, что сдается в эксплуатацию в следующем году.

В роли инвесторов-продавцов по переуступке могут выступать и агентства недвижимости,

если они в свое время сами приобрели некоторое количество квартир вжилом комплексе. В тех же «Садовых кварталах», например, такие предложения есть от агентства Est-a-Tet, и, по словам его представителям, цены на 17% ниже, чем у застройщика. Впрочем, подобных вариантов все же единицы, а большинство предложений по переуступке по ценнику сопоставимы с теми, что предлагает сам застройщик, и начинаются с отметки 41 млн руб.

Искусство создавать препоны

Это не единственный пример на столичном рынке. Квартиры, продающиеся по ценам ниже, чем у застройщика, можно отыскать практически в любой новостройке Москвы. Да и не только в еще строящихся домах, но и в уже готовых. Так, по информации от компании Knight Frank, в доме на Трубецкой, 10, где ведутся только вторичные продажи, цены находятся сейчас на уровне 24 тыс. долларов за кв. метр, но есть одно предложение за 12,9 тыс. долларов за кв. метр. А это фактически стоимость на стадии котлована, при том что в доме уже живут. Причина, по которой собственник заявил столь низкую цену, связана с тем, что ему требуется продать квартиру как можно быстрее.

Точно такая же причина и у появления дешевых квартир по переуступке в новостройках: инвесторов, зарабатывающих на ценовой динамике от котлована до почти готового дома, сейчас мало, ведь разница теперь не так велика. Поэтому и дешевых вторичных вариантов не много, по 2−3−4 на весь жилой комплекс, то есть, капля в море по сравнению с первичным предложением.

На такие объемы застройщик, как правило, смотрит сквозь пальцы и не видит в них угрозу для ценообразования на объекте.

Иное дело, если процесс приобретает массовый характер, и у застройщика возникает желание его притормозить. Когда право собственности на объект оформлено, противостоять вторичным продажам сложно. Если же новостройка еще продолжает возводиться и вторичные продажи идут по переуступке, возможны варианты. «Застройщик может внести в договор пункт, что продажа прав может происходить только с его согласия, – говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая. – Это можно оспорить в суде, но каждый случай индивидуален. Если застройщик не разрешает продать объект по переуступке по той причине, что не получил все средства по договору, то суд может встать на его сторону. Также некоторые застройщики устанавливают высокую комиссию при оформлении договора по переуступке права собственности».

Подружиться с конкурентом

Покупателей такие меры вполне могут отпугнуть: приобретать что-то более дешевое, но с непредсказуемым финалом сделки, или же связанное с дополнительными расходами, отважится не всякий. Впрочем, чисто запретительные меры на рынке недвижимости сейчас не очень-то популярны: не те времена, чтобы застройщику рисковать репутацией и призывать на свою голову проклятия клиентов, недовольных кабальными условиями. Можно действовать гораздо гибче и мягче, как поступает, например, компания Villagio Estate (это пример из загородного рынка, но его с некоторыми изменениями вполне можно экстраполировать и на городской). В этой компании в договоре купли-продажи сразу прописывают условие, что если дом в последующем будет выставляться на реализацию, то продавать его можно только через собственный отдел продажи застройщика, даже если покупателя найдет сам владелец.

Но при этом владельцу предлагают интересный бонус.

«При заключении договора на эксклюзивную продажу Villagio Estate предлагает не взимать с собственника эксплуатационные платежи в течение срока действия договора, – рассказывает директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Роман Попов. – Собственникам это выгодно, особенно тем, кто в приобретенном доме не живет, но при этом вынужден платить за эксплуатацию поселка. У застройщика свой интерес: такая схема исключает конкуренцию с собственными покупателями, а также предоставляет возможность получать дополнительные деньги от перепродажи вторичных объектов, когда объем первичного рынка исчерпывается».

Иными словами, застройщику вполне по плечу найти общий язык со своими бывшими покупателями и договориться полюбовно, не упустив при этом собственную выгоду. Как говорится, было бы желание, а возможности для компромисса найдутся.

Источник –  http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/04/18/kak-zastroisiki-borutsa-so-svoimi-je-pokypatelami-stavsimi-ih-konkyrentami/

СМИ о нас

02 декабря 2016
ЛЕНИВЫЙ БИЗНЕС: как сдать в аренду элитную квартиру
25 ноября 2016
ЕСЛИ ТЕАТР НАЧИНАЕТСЯ С ВЕШАЛКИ, ТО ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ — С ВХОДНЫХ ГРУПП, ВЕСТИБЮЛЯ (ХОЛЛА), ЛЕСТНИЦ.
04 августа 2016
Сэр, в сад! ЖК «Садовые кварталы» — самый востребованный проект дорогого сегмента недвижимости
08 июня 2016
Телекоммуникации в новостройках: базовые и дополнительные опции
06 июня 2016
Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир
06 июня 2016
Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос
23 мая 2016
"Интеко" и германское архбюро создадут концепцию арендного жилья для АИЖК
09 мая 2016
Рейтинг социальной ответственности строительных компаний Московского региона в апреле 2016 года*
28 апреля 2016
МНЕНИЕ: НАЧИНАТЬ ЛИ СТРОЙКУ В КРИЗИС
25 апреля 2016
По высшему разряду
25 апреля 2016
Почувствовать расположение
21 апреля 2016
Наплыв против течения
19 апреля 2016
Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке
18 апреля 2016
Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами
15 апреля 2016
Картина маслом: спрос на элитную недвижимость сохраняется
14 апреля 2016
Блиц-опрос: Ипотека от АИЖК – нишевый продукт или конкурент классической ипотеки
28 марта 2016
Будет ли в доме мусоропровод, где расположен техэтаж и в каком состоянии сдается квартира
24 марта 2016
Вместе весело шагать...
24 марта 2016
Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.
18 марта 2016
PROFIN-2016: ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБСУДИЛИ ФИНАНСОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
15 марта 2016
Крупные девелоперы планируют сдавать новостройки в аренду горожанам
09 марта 2016
Элитные новостройки и кризис: кто кого?
03 марта 2016
Деньги – в студию!
01 марта 2016
Апартаменты и квартиры на Белорусской, в столичном районе Беговой
29 февраля 2016
КАК ОНИ РВАНУЛИ ВВЕРХ
29 февраля 2016
"Интеко" с АИЖК планируют запустить проекты арендного жилья
26 февраля 2016
Хамовники отступают
22 февраля 2016
Застройщики элитного жилья получили почти на полмиллиарда долларов меньше по сравнению с прошлым годом
20 февраля 2016
«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект
16 февраля 2016
Будущие районы-лидеры на рынке элитной недвижимости Москвы
15 февраля 2016
За год объем предложения комфорт-класса в САО вырос более чем в 5 раз
12 февраля 2016
Какую недвижимость стоит покупать в феврале?
10 февраля 2016
Девелоперы поднимают ставки
09 февраля 2016
Частное и общественное: проекты жилых комплексов
08 февраля 2016
Проект квартала номер пять в составе «Садовых Кварталов»
02 февраля 2016
Дом, который построит АИЖК
01 февраля 2016
Выжившие
01 февраля 2016
Вход воспрещён
29 января 2016
Как понять, надежен ли застройщик
29 января 2016
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
28 января 2016
Что будет с недвижимостью при курсе 100 руб. за доллар
28 января 2016
Таунхаус вместо квартиры: выгодно или нет
28 января 2016
Эксперты советуют быстрее покупать новостройки и подождать с вторичным жильем
27 января 2016
Новостройки Москвы: студии и «однушки» - самый популярный формат
27 января 2016
Эксперты: с покупкой новостройки лучше поторопиться, а со вторичкой можно подождать
26 января 2016
Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы
13 января 2016
Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку
12 января 2016
С начала 2015 цены на элитные новостройки Москвы резко упали.
12 января 2016
ЗАСТРОЙЩИКИ ПЛАНИРУЮТ ВЫВОДИТЬ ПРОЕКТЫ ПО ДОСТУПНЫМ ЦЕНАМ
11 января 2016
Недвижимость - самый надежный инвестиционный актив