08 декабря 2015
Где жить хорошо: премиальные районы за ТТК

Эксперты назвали самые перспективные районы, которые могут стать «конфеткой»

Децентрализация, которая давно является трендом на рынке офисной недвижимости, распространяется и на жилье. В последнее время за Третьим транспортным кольцом стали появляться премиальные проекты, которые раньше можно было представить только в центре Москвы. IRN.RU опросил 23 экспертов рынка недвижимости и определил самые интересные районы для развития премиального жилья за пределами ЦАО.

В чем престиж

Сначала редакция www.irn.ru выявила среди 99 районов старой Москвы за Третьим транспортным кольцом (ТТК) 13 наиболее перспективных. Районы должны были отвечать сразу всем обозначенным критериям: наличие благоустроенных парков площадью более 10 га в самом районе или в непосредственной близости от него, как минимум одна школа из официального рейтинга топ-300 по Москве. При этом цены на вторичном рынке должны были превышать средние по Москве (175 000 рублей за кв.м), к тому же обязательным было наличие новостроек бизнес-класса и премиальных проектов с открытыми продажами или наличие ближайших планов по строительству таких объектов, поскольку это означает, что девелоперы рассматривают районы в качестве перспективных.

Затем мы попросили экспертов рынка недвижимости выбрать из этого списка две «пятерки»: самые лучшие, то есть отчасти уже состоявшиеся, и недооцененные, то есть наиболее перспективные на текущий момент. В качестве экспертов были привлечены ведущие брокеры и консультанты, а также журналисты, пишущие про рынок недвижимости. Среди наиболее престижных районов, которые уже можно назвать премиальными, эксперты выделили Раменки, Гагаринский и Ломоносовский. А лидерами среди недооцененных, но перспективных стали Тропарево-Никулино, Тимирязевский и Нагатинский Затон.

«Сама по себе транспортная доступность или наличие парка, ряда престижных учебных заведений или строительных объектов высокого уровня не гарантирует высокий статус району. Скорее тут вступает в силу совокупность причин – выстраивается пирамида, в основании которой лежит устойчивая репутация, которую эти районы заработали за время своего существования и развития в последние годы», - считает руководитель отдела «Недвижимость» Business FM Валерия Мозганова.

Районы с перспективой

В выделенных экспертами недооцененных районах цены на вторичном рынке пока относительно невысоки и находятся примерно на среднем по Москве уровне. При этом у данных районов немало преимуществ. «Случается, что у районов есть потенциал, но по каким-то причинам девелоперы не решаются туда идти», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Например, среди преимуществ Тропарево-Никулино (14 голосов экспертов) партнер Colliers International в России Владимир Сергунин назвал расположение на престижном западном направлении, обилие зелени и парковых зон, удобный доступ к трем магистралям, ведущим в центр (Ленинский проспект, проспект Вернадского, Мичуринский проспект). Кроме того, район может похвастаться развитой образовательной инфраструктурой: здесь расположено несколько престижных вузов, а пять из 16 расположенных в районе школ входят в рейтинг лучших по Москве.

Основным недостатком района, из-за которого он «не дотягивает» до премиального, по мнению руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, является существенная удаленность от центра – Тропарево-Никулино граничит с МКАД.

В Тимирязевском районе (12 голосов) экспертов привлекло расположение недалеко от центра, зеленое окружение (здесь расположены парки «Дубки» и «Тимирязевский») и наличие знаковых объектов, в частности дизайн-завода «Флакон». Также расположение на Дмитровском шоссе удобно для занятий водными и горнолыжными видами спорта, весьма популярными у обеспеченных покупателей.

Кроме того, сразу несколько экспертов отметили, что престиж района может «подтянуть» появление первого статусного проекта – дома «Дыхание» от ФСК «Лидер». «Отсутствие до недавнего времени премиальных проектов заметно занижало его статус относительно районов-«конкурентов» с юго-запада столицы. По идее, с появлением первого современного премиального проекта это отставание должно стремительно сократиться, так что перспективы у района должны быть самые радужные», - отмечает руководитель проекта «Дом.Лента.ру» Валерия Семенова.

А вот перспективы Нагатинского затона (12 голосов) эксперты связывают с программой реновации промзон. В настоящее время происходит редевелопмент самого затона, а рядом с районом застраивается завод ЗИЛ. «Через несколько лет заброшенная территория превратится в новый центр притяжения современной жизни с обустроенной набережной, обширной рекреационной зоной и сформировавшейся инфраструктурой – как социальной, так и транспортной», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

К тому же район уже сейчас привлекателен благодаря наличию парков, в первую очередь – Коломенского. «Нагатинский Затон – это такой оазис в промышленной части Москвы, небольшой островок с красивыми видами и одним из самых значимых парков столицы. Если люди привязаны к районам вокруг по работе, учебе, то это лучшее место», - считает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич. К слову, в самом районе сейчас нет высококлассных новостроек, однако в 2017 году компания AEON планирует вывести на рынок проект в бизнес-сегменте.

Для большинства районов этой группы ситуация осложняется тем, что многие из них формировались в отсутствие четкого градостроительного планирования. «Скажем, Тропарево-Никулино уж слишком быстро застроили различными серийными домами (конечно же, нашим ДСК негоже простаивать!) – и стоят корпуса свечами, как будто архитекторы каким-то невероятным образом забыли расставить макеты в логический ряд. А ведь район можно было сделать конфеткой, даже учитывая некое засилье военных ведомственных и институтских зданий-крепостей!» - подчеркивает главный редактор интернет-портала «Квадрум» Александр Шевчук.

Также многие эксперты в числе перспективных и недооцененных называли Хорошево-Мневники (11 голосов), Хорошевский и Беговой (по 10 голосов). «Потенциал их «премиальности» высок в связи с активным развитием этих зон, в том числе транспортным (строительство Северного дублера Кутузовского проспекта, реконструкция Новорижского шоссе, строительство развязок и метро), - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости PointEstate. - В этих районах заявлено большее число новых качественных проектов, в отличие от уже застроенных и зачастую переоцененных западных и юго-западных районов. Фактором, который сможет повлиять на повышение имиджа района, также может стать строительство Парламентского центра в Нижних Мневниках».

Уже премиум

Эксперты оказались единодушны в определении уже состоявшихся премиальных районов за ТТК. Безоговорочным лидером оказался район Раменки – за него проголосовали 19 из 23 опрошенных экспертов. При этом руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань считает этот район единственным премиальным за пределами центра. Генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова определила Раменки как «современный район с интеллектуальной харизмой».

«К преимуществам района можно отнести большое количество зеленых зон и практически полное отсутствие промышленных предприятий, что создает благоприятную экологическую обстановку. Для района характерна относительно низкая плотность застройки, хорошо развитая социальная и коммерческая инфраструктура. На территории находится главный университет страны МГУ им. Ломоносова, 16 посольских городков и киностудия «Мосфильм», - говорит Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

По словам директора по развитию ContactRealEstate Вячеслава Антропова, здесь уже представлены наиболее дорогие комплексы в Москве, расположенные за ТТК: «Снегири» и «Долина Сетунь». В целом, по данным Wellhome, в Раменках в сегменте высокобюджетной недвижимости к продаже предлагаются квартиры более чем в 10 жилых комплексах, часть из которых введена в эксплуатацию. Однако это является и определенным недостатком для дальнейшего развития премиального сегмента: по словам Екатерина Бонч-Бруевич, из-за обилия дорогих проектов конкуренция здесь очень высока и рынок дорогого жилья насыщен.

Другие два района, вошедшие в тройку наиболее престижных за ТТК, – Гагаринский (16 голосов) и Ломоносовский (15 голосов). По мнению Татьяны Калюжновой, они ничем не уступают Раменкам, просто здесь меньше места для нового строительства, поэтому возможности для появления новых премиальных проектов ограничены. Все районы-лидеры, по словам директора департамента маркетинга агентства недвижимости «Магистрат» Ольги Денисовой, обладают общими преимуществами: удачной локацией, развитой инфраструктурой, в том числе образовательной, положительной репутацией. Стоимость вторичной недвижимости, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», во всех трех районах составляет в среднем 265 000 рублей за кв. м, что в полтора раза выше среднего уровня по Москве. Среди премиальных районов эксперты также нередко называли Сокольники (12 голосов) и Крылатское (11 голосов)

Новый взгляд

В целом эксперты очень по-разному оценивают перспективы развития премиального сегмента за пределами Третьего транспортного кольца. Например, Татьяна Калюжнова считает, что все районы, за исключением самых престижных, являются очень комфортными для жизни, однако вряд ли в ближайшие годы могут пополнить список премиальных. При этом генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова считает, что даже самые престижные районы относятся все же к бизнес-классу, а до премиума им пока далеко. Валерия Мозганова согласна, что о сформировавшемся премиальном статусе представленных районов говорить рановато, хоть они и являются привлекательными для проживания.

В свою очередь, Андрей Хитров говорит, что у многих нецентральных районов есть действительно хорошие шансы для того, чтобы они стали премиальными. Екатерина Румянцева отмечает, что порой катализатором повышения престижа района может стать как раз появление нового статусного проекта, как произошло в Тимирязевском районе – то есть не всегда локация определяет уровень проекта, иногда происходит наоборот. При этом покупателям, которые хотят вложиться в новые проекты, целесообразно присмотреться именно к недооцененным локациям с выраженными признаками роста.

Источник –  http://www.irn.ru/articles/39079.html

СМИ о нас

29 декабря 2015
Что ждет рынок недвижимости в 2016 году
28 декабря 2015
Поле экспериментов: самые необычные офисы продаж
24 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов.
23 декабря 2015
«Год прошёл как сон пустой»
18 декабря 2015
Ключи под елку
17 декабря 2015
Каникулы отменяются
14 декабря 2015
Новостройки: новогодние акции девелоперов
10 декабря 2015
В ряде столичных комплексов до 50% апартаментов были куплены в ипотеку
10 декабря 2015
Своих не бросаем
08 декабря 2015
В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ НАЧАЛИСЬ НОВОГОДНИЕ РАСПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ
08 декабря 2015
Где жить хорошо: премиальные районы за ТТК
07 декабря 2015
Взлет или падение? Эксперты рынка недвижимости поделились прогнозами на 2016 год.
07 декабря 2015
Улетный маркетинг
06 декабря 2015
До 50% апартаментов в некоторых проектах были проданы в этом году по ипотеке
04 декабря 2015
Новогодние скидки и подарки в новостройках: где выгодно купить квартиру
04 декабря 2015
Спрос на рынке элитных новостроек увеличился в два раза
04 декабря 2015
В ноябре спрос на жилье в Москве достиг годового максимума
03 декабря 2015
ORDO Group: новогодние акции инициировали 20% элитных застройщиков Москвы
30 ноября 2015
Арифметика экономии
30 ноября 2015
Парковка в подарок
30 ноября 2015
Крылатый офис компании «Интеко»
26 ноября 2015
«Улётные» продажи»
20 ноября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели промежуточные итоги года на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
10 ноября 2015
Компания "Интеко" открыла офис продаж внутри самолета Ту-134
05 ноября 2015
Живи — не живи
27 октября 2015
«Кирпичом» по авто
25 октября 2015
Ради оживления продаж премиальную недвижимость предлагают в рассрочку
22 октября 2015
Прощание с инвестором
15 октября 2015
АРОМАТ – ДВИЖЕНИЕ К ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
14 октября 2015
По итогам сентября 2015 года комплекс «Лайнер» стал лидером продаж рынка новостроек бизнес-класса Москвы
12 октября 2015
Объекты ГК «ИНТЕКО» в Москве и Ростове-на-Дону стали победителями премии RREF Awards
06 октября 2015
Игра в классики
02 октября 2015
Эксперты рынка недвижимости обсудили самые актуальные на сегодняшний день вопросы
30 сентября 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги лета на рынке новостроек элитного и бизнес-класса Москвы
24 сентября 2015
МОСКОВСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ОБЪЯВИЛИ О ПОВЫШЕНИИ ЦЕН НА КВАРТИРЫ
24 сентября 2015
Игра в рулетку
24 сентября 2015
Движение по наклонной
23 сентября 2015
ХОДЫНСКОЕ ПОЛЕ: СКОЛЬКО СТОЯТ АПАРТАМЕНТЫ В САМОМ ПЕРСПЕКТИВНОМ РАЙОНЕ МОСКВЫ
23 сентября 2015
Рубль падает, нефть дешевеет, санкции действуют, недвижимость дорожает?
21 сентября 2015
Квартира на вырост: что выбрать для взрослого ребенка
20 сентября 2015
Вторичное элитное жилье не продается
10 сентября 2015
Итоги июля на рынке элитных новостроек Москвы
03 сентября 2015
«Спрос на элитную недвижимость стабилен и в спокойные, и в кризисные годы»
01 сентября 2015
Эксперты по недвижимости обсудили критерии премиум-класса
25 августа 2015
Исключительно «столичные штучки»
21 августа 2015
«Черная пятница» на миллиард: как устроена распродажа на рынке недвижимости
13 августа 2015
До конца года на рынке ожидается выход 4 новых проектов в элитном сегменте
11 августа 2015
Элитные квартиры: мечта ближе
29 июля 2015
Уступки вызвали настороженность
24 июля 2015
Генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин ответил на вопросы журналистов и читателей «Газеты.Ru»
10 июля 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги полугодия на рынке элитных новостроек Москвы
26 мая 2015
Аналитики компании «Магистрат» подвели итоги апреля 2015 года на рынке элитных новостроек столицы
10 апреля 2015
Жизнь при дворе. Навсегда ли ушла из наших дворов атмосфера единого жилого пространства?