19 апреля 2016
Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке

30 кв. м за 14 млн рублей предлагают инвесторам и состоятельным холостякам

Но, возможно, мельчить уже поздно, элитные клиенты вновь выбирают жилье попросторнее. Благо цена упала: сказался обвал рубля, последовавший затем перевод большей части рынка (более 80%, по оценкам риэлторов) на расчеты в национальной валюте и снижение цен застройщиками.

Больше сделок – меньше метров

По словам Ольги Богородицкой, директора по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости Knight Frank, за год 1 кв. м элитных квартир подешевел и в долларах (на 25%), и в рублях (на 13%) до 818 000 руб. в среднем. Апартаменты предлагаются по 770 000 руб. за 1 кв. м в среднем. Схожую оценку ценовой динамики дает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов: минус 20% в валюте и минус 7% в рублях за год. Средняя стоимость 1 кв. м проданных квартир и апартаментов – 537 000 руб. за 1 кв. м, на 35% меньше цены предложения, по данным «Savills Россия».

С января по март 2016 г. прошло 126 сделок с элитными новостройками, это хороший результат, считает Дмитрий Халин, управляющий партнер «Savills Россия», но продать удалось 15 100 кв. м – на 3000 кв. м меньше, чем в I квартале год назад. «Число сделок сохраняется на одном уровне, но интерес покупателей сместился в сторону относительно небольших площадей (120 кв. м в этом году против 145 кв. м в январе – марте 2015 г.)», – уточняет Халин. По данным Knight Frank, средняя площадь квартиры в предложении – 154 кв. м – на 10 м кв. м меньше, чем в прошлом году, но спрос еще меньше – 134 кв. м. В комплексах с апартаментами предлагают в среднем 118 кв. м, а спрашивают 98 кв. м. «Есть пока куда уменьшаться», – говорит Богородицкая. Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН, согласна и напоминает, что в Европе дорогое жилье мало того, что традиционно гораздо скромнее по метражу, так еще и с низкими потолками: «2,60 – уже элита!» У ПСН в элитном ЖК на Полянке средняя площадь квартир – 120 кв. м, в I’M на Павелецкой (премиум-класс) – 50–60 кв. м (минимум 37 кв. м).

Оптимизация продолжится за счет более функциональных планировок и большего разнообразия, тогда покупатели с деньгами смогут выбирать себе по кошельку, по площади и по составу семьи, согласились застройщики элитного жилья на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» в апреле. И предложили считать дорогие маленькие квартиры новым для Москвы форматом недвижимости, рассчитанным на определенную категорию покупателей. «Для временного проживания в центре города это идеальный вариант», – уверена Тейн.

Для пиджака – не для семьи

По данным на конец февраля, в комплексах с апартаментами в границах Садового кольца самые маленькие лоты можно найти в «Современнике» (от 30,6 кв. м), Balchug Viewpoint (от 46,4 кв. м) и «Рахманинове» (от 48,5 кв. м). Самые маленькие квартиры – в ЖК «Советник» (от 45 кв. м), ЖК «Полянка/44» (от 49,4 кв. м), Wine House (52 кв. м). В 2015 г. Vesper вывела на рынок «Современник» с апартаментами от 30 до 125 кв. м, которые предлагаются с отделкой. Отдать почти 14 млн руб. за 30 кв. м могут себе позволить только состоятельные граждане, описывает целевую аудиторию Богородицкая. Квартиры минимальных площадей в дорогих сегментах вопреки первоначальному скепсису востребованы, чаще всего их приобретают инвесторы, говорит Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

Такое жилье называют «квартирой для пиджака», оно с небольшим количеством комнат, подчеркивают эксперты. «Наши семейные покупатели привыкли жить комфортно, нельзя до бесконечности уменьшать площади, отказываясь от необходимых помещений, – говорит Богородицкая, – иначе элитное жилье перекочует в бизнес-класс». По оценке Петра Кирилловского, директора департамента маркетинга «Баркли», в домах класса de luxe меньше 120 кв. м (и 100 кв. м в классе премиум) быть «физически не может», если квартира «для семьи». По его словам, в Barkli Residence (ул. Орджоникидзе) «на старте продаж разбирали 60–80-метровые квартиры, на финише самая востребованная площадь 120–140». «Меньше 50–60 кв. м покупают, пока дом еще не построен, – делится Оксана Дивеева, руководитель продаж элитной недвижимости «Бест-новостроя». – Когда клиенты видят готовый продукт, то понимают: это маловато». Чтобы европейские малогабаритки получили широкое распространение на московском элитном рынке, надо менталитет покупателей поменять. «Масштаб личности куда деть, широкую нашу душу?» – восклицает она. «Я не видела ни одного клиента, который, выбирая квартиру для семьи, был бы готов пожертвовать площадью гардеробной: если хозяйка привыкла к 20 кв. м, не поедет она со своими вещами туда, где 15 или в 10 кв. м», – поддерживает Ирина Прачёва, первый заместитель гендиректора «Дон-строя». По ее словам, большие видовые 4–5-комнатные квартиры пользуются спросом. «Ни один здравомыслящий человек, считающий деньги, не построит «квартиру для переночевать» в месте с прекрасным видом, – уверена она. – Точечная застройка в центре, когда окна смотрят на соседний дом, – другое дело». «У таких проектов разные клиенты», – резюмирует Прачёва.

«В конце 2014-го, когда рубль обвалился, у нас в комплексе на Патриарших ажиотажным спросом пользовались именно студии, 60–70 кв. м, – вспоминает Елена Комиссарова, гендиректор «БЭЛ девелопмента». – Но в 2015 г. все хотят все-таки 200 кв. м. В доме «Гороховский, 12» (сдан в эксплуатацию в марте) мы учли все пожелания клиентов: можно купить 70 кв. м, можно – половину этажа, проект позволяет. Редко кто-то покупает 70 м». Клиенты в элитном сегменте живут на 2–3 страны, на 2–3 дома, потребность в небольшой квартире есть всегда, возражает Тейн.

Раньше считалось, что хозяйская спальня не может быть меньше 22–25 кв. м, вспоминает Дивеева. Сейчас и заказчики, и архитекторы пыл поумерили, но уровнем комфорта поступиться не могут, говорит Илья Машков, руководитель архитектурного бюро «Мезонпроект»: «Да, спальную комнату можно немножко уменьшать, точка». И то за счет качественных гардеробных, санузлов и общих пространств внутри квартиры (а также за счет большего набора мест общего пользования и сервисов в самом комплексе). Делать более мелкую нарезку можно в апартаментах, где застройщик не скован нормами инсоляции. Но и там важно предлагать максимально эргономичные планировки, только так можно создать удобную двушку на 40 кв. м, добавляет Амир Идиатулин, генеральный директор IND Architects.

Элитный конструктор

Угадать с размером жилплощади важно, иначе придется снижать цену, чтобы реализовать как излишне дорогие маленькие квартиры, так и хоромы в неправильном месте, говорит Луиза Улановская, директор по маркетингу RD Group. В новых проектах девелоперы все чаще делают такую нарезку, которая позволяла бы объединять квартиры. «Это проще, чем делить их потом», – замечает Дивеева. Такую возможность предусмотрели ПСН в комплексе клубных особняков на Полянке, «Интеко» в «Садовых кварталах». По словам Ольги Денисовой, директора по маркетингу «Магистрата» (входит в ГК «Интеко»), в новой очереди II квартала из клубных особняков в Хамовниках по 2–3 квартиры на этаже. Меньше чем за два месяца из 22 сделок в девяти клиенты взяли 2–3 объединенные квартиры по 220–230 кв. м. Хотя именно «Садовые кварталы» были в числе пионеров мелкой элитной нарезки, в кризис 2008 г., предложив в том числе квартиры по 60–62 кв. м. Максимальная площадь была около 440 кв. м, сейчас это 250 кв. м.

«У нас остаются непроданными маленькие квартиры в сегменте премиум (дома на Серпуховском Валу, на Покровском бульваре)», – рассказывает Дмитрий Коробейкин, вице-президент «Лидер-инвеста». В «Резиденции на Всеволожском» 1 кв. м стоит от 1 млн руб. и квартир меньше 100 кв. м нет.

Для застройщика небольшие лоты полезны для поддержания объема продаж на старте, особенно если нет проектного финансирования, считает Кирилловский, но делать мелкую нарезку дороже, напоминают Дивеева и Прачёва: «И содержать потом дороже, больше мест общего пользования». «Большие квартиры с этой точки зрения делать проще, но темп продаж может быть низким из-за высокой цены», – рассуждает Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma.

Источник –  http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/04/20/638323-dorogie-kvartiri-maloi-ploschadi-novoe-predlozhenie

СМИ о нас

02 декабря 2016
ЛЕНИВЫЙ БИЗНЕС: как сдать в аренду элитную квартиру
25 ноября 2016
ЕСЛИ ТЕАТР НАЧИНАЕТСЯ С ВЕШАЛКИ, ТО ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ — С ВХОДНЫХ ГРУПП, ВЕСТИБЮЛЯ (ХОЛЛА), ЛЕСТНИЦ.
04 августа 2016
Сэр, в сад! ЖК «Садовые кварталы» — самый востребованный проект дорогого сегмента недвижимости
08 июня 2016
Телекоммуникации в новостройках: базовые и дополнительные опции
06 июня 2016
Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир
06 июня 2016
Продать «вторичку», чтобы купить «первичку»: доступная ипотека подстегнула спрос
23 мая 2016
"Интеко" и германское архбюро создадут концепцию арендного жилья для АИЖК
09 мая 2016
Рейтинг социальной ответственности строительных компаний Московского региона в апреле 2016 года*
28 апреля 2016
МНЕНИЕ: НАЧИНАТЬ ЛИ СТРОЙКУ В КРИЗИС
25 апреля 2016
По высшему разряду
25 апреля 2016
Почувствовать расположение
21 апреля 2016
Наплыв против течения
19 апреля 2016
Дорогие квартиры малой площади – новое предложение на московском элитном рынке
18 апреля 2016
Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами
15 апреля 2016
Картина маслом: спрос на элитную недвижимость сохраняется
14 апреля 2016
Блиц-опрос: Ипотека от АИЖК – нишевый продукт или конкурент классической ипотеки
28 марта 2016
Будет ли в доме мусоропровод, где расположен техэтаж и в каком состоянии сдается квартира
24 марта 2016
Вместе весело шагать...
24 марта 2016
Если у покупателя есть только 3 млн руб., надо ему придумать квартиру за 3 млн руб.
18 марта 2016
PROFIN-2016: ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБСУДИЛИ ФИНАНСОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
15 марта 2016
Крупные девелоперы планируют сдавать новостройки в аренду горожанам
09 марта 2016
Элитные новостройки и кризис: кто кого?
03 марта 2016
Деньги – в студию!
01 марта 2016
Апартаменты и квартиры на Белорусской, в столичном районе Беговой
29 февраля 2016
КАК ОНИ РВАНУЛИ ВВЕРХ
29 февраля 2016
"Интеко" с АИЖК планируют запустить проекты арендного жилья
26 февраля 2016
Хамовники отступают
22 февраля 2016
Застройщики элитного жилья получили почти на полмиллиарда долларов меньше по сравнению с прошлым годом
20 февраля 2016
«Лишние» квадратные метры в новостройках: приятный сюрприз или серьезный дефект
16 февраля 2016
Будущие районы-лидеры на рынке элитной недвижимости Москвы
15 февраля 2016
За год объем предложения комфорт-класса в САО вырос более чем в 5 раз
12 февраля 2016
Какую недвижимость стоит покупать в феврале?
10 февраля 2016
Девелоперы поднимают ставки
09 февраля 2016
Частное и общественное: проекты жилых комплексов
08 февраля 2016
Проект квартала номер пять в составе «Садовых Кварталов»
02 февраля 2016
Дом, который построит АИЖК
01 февраля 2016
Выжившие
01 февраля 2016
Вход воспрещён
29 января 2016
Как понять, надежен ли застройщик
29 января 2016
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
28 января 2016
Что будет с недвижимостью при курсе 100 руб. за доллар
28 января 2016
Таунхаус вместо квартиры: выгодно или нет
28 января 2016
Эксперты советуют быстрее покупать новостройки и подождать с вторичным жильем
27 января 2016
Новостройки Москвы: студии и «однушки» - самый популярный формат
27 января 2016
Эксперты: с покупкой новостройки лучше поторопиться, а со вторичкой можно подождать
26 января 2016
Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы
13 января 2016
Трейд-ин и другие способы обменять старую квартиру на новостройку
12 января 2016
С начала 2015 цены на элитные новостройки Москвы резко упали.
12 января 2016
ЗАСТРОЙЩИКИ ПЛАНИРУЮТ ВЫВОДИТЬ ПРОЕКТЫ ПО ДОСТУПНЫМ ЦЕНАМ
11 января 2016
Недвижимость - самый надежный инвестиционный актив