30 мая 2011
Элитка обещает инвесторам рост до 30% в год

СОБСТВЕННИК
В 2011 году участники рынка вновь заговорили об инвестиционных покупках. Такое явление, как приобретение квартиры с целью последующей перепродажи, возвращается, как говорят риэлторы, на московский рынок недвижимости — и не только экономкласса, но и элитной! Кому, во что и с какой отдачей имеет смысл вкладываться на рынке премиальной недвижимости?
Как менялась ситуация с инвестиционными покупками до, во время и после кризиса?
В 2008-2009 годах, несмотря на коррекцию цен, инвестиционные покупки на рынке даже экономкласса были редки: мало кто имел возможность воспользоваться экономической ситуацией для удачных вложений, и еще меньше было тех, кто решил ею воспользоваться, даже имея такую возможность.
«Процент инвестиционных покупок сократился в разы по сравнению с докризисным периодом. Максимальный всплеск инвестиционных сделок был в период с 2004 до 2007 года, когда они составляли порядка 40% от общего числа покупок в элитном сегменте. В этот же период был отмечен максимальный рост цен на недвижимость: в 2006 году, например, этот показатель составил 96% за один год, — дает ретроспективу ситуации с действиями инвесторов Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Количество сделок сократилось еще до кризиса и было на уровне 20%, в период кризиса упало практически до нуля, в прошлом году инвестиционных сделок было около 5%, а в этом году порядка 7%. Этот показатель актуален для элитного рынка — на мой взгляд, в экономклассе инвестиционных покупок больше».В настоящее время доля инвестиционных покупок на рынке оценивается в 6%, приводит свои данные Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood: «За последний год этот показатель вырос примерно вдвое, но тем не менее все еще не достиг докризисного уровня (порядка 10-11%)».
В начале года объем инвестиционных сделок находился на уровне 5-7% от общего объема, сейчас этот показатель увеличился до 7-9%. Такие данные приводит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Всю вторую половину 2009 года, когда рынок элитной жилой недвижимости пребывал в стагнации, потенциальные инвесторы следили, в какую сторону пойдет динамика цен: будут ли предпосылки для их дальнейшего снижения или это уже ценовое дно, ниже которого рынок не опустится. Как только были замечены первые признаки повышения цен, самые дальновидные инвесторы сразу стали подписывать договоры купли-продажи».
В элитную недвижимость, как говорит эксперт, инвестируют в основном сотрудники нефтегазовой отрасли. В 2010 году отрасль продолжила восстановление после кризиса. В октябре была закрыта сделка стоимостью $1,6 млрд по покупке компанией «Роснефть» 50% Ruhr Oel в Германии. Это значит, что сотрудники, участвующие в подготовке, ведении и закрытии сделки, по результатам года получат значительные бонусы, которые вложат в самый надежный актив — элитную недвижимость, прогнозирует Александр Зиминский.
«На примере реализации проекта «Садовые кварталы» мы наблюдаем, что на смену частным инвесторам приходят крупные оптовики, которые получают доход с объема, а не с единичного приобретения. Именно оптовый приобретатель, имеющий достаточные «свободные» средства, делает инвестиционные покупки с точки зрения соотношения «цена — качество», в отличие от частных инвесторов, которые, как правило, входят в проекты, когда необходимый объем инвестиций находится на самом низком уровне», — рассказывает Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК УНИКОР, девелопера ЖК «Садовые кварталы».
В какие объекты на элитном рынке стоит инвестировать сегодня? Когда ждать отдачи?
«Инвестировать в «элитке» стоит только во future prime — крупные новые проекты, так как большинство из них по уровню средних цен уступают в цене уже готовым проектам почти в два раза, что является гарантией роста по мере готовности, — советует Екатерина Тейн. — Также нужно отметить, что за последние 15 месяцев цены предложений future prime увеличились на 50%. Это самый значительный рост в сегменте, а на фоне ограниченного предложения стоимость квартир в элитных новостройках будет продолжать расти».
Если приобрести элитную новостройку на самых ранних этапах реализации (в идеале — в период закрытых продаж), то даже за 1-1,5 года реализации проекта цена квадратного метра может вырасти на 15-20% и более. «После сдачи жилого комплекса госкомиссии и получения права собственности прибыль может составить 20-25%. То есть, инвестировав $1 млн на раннем этапе строительства, уже через 1,5 года есть возможность продать объект по переуступке прав за $1,2 млн, а после получения права собственности – за $1,25 млн, — приводит свои расчеты Александр Зиминский. — Некоторые наиболее успешные элитные объекты могут за один год вырасти в цене на 30% и более. Например, в апреле 2010 года квартиры без отделки в жилом комплексе по адресу: ул. Татарская, д. 13, предлагались по цене $8-9 тыс. за кв. м. Сейчас квартиры в этом же комплексе также без отделки стоят уже $14-15 тыс. за кв. м. Номинальный доход, таким образом, составляет 70% годовых, реальная рентабельность — порядка 60% годовых. В жилом комплексе «Итальянский квартал» весной 2010 года стоимость квартир составляла $7-8 тыс. за кв. м, на сегодняшний день такие же квартиры стоят уже $12 тыс. за кв. м. Реальная доходность инвестиций в проект составила порядка 50% годовых».
Любой инвестор, будь то «оптовый» или «розничный», сравнивает прогнозируемую прибыль с предлагаемыми процентами по банковским депозитам и стремится найти определенный баланс между ценой и сроком, поясняет Анжела Кузьмина: «В среднем, приобретая элитное жилье, инвестор может рассчитывать на получение как минимум 30% за небольшой срок — в течение года, максимум двух лет».
На какие характеристики обращать внимание при выборе объекта?
Екатерина Тейн советует анализировать следующее:
• местоположение,
• конкуренты,
• насколько объект дешевле «вторички» такого же класса в этом районе,
• насколько велик риск, что проект не будет достроен вовремя.
«Сегодня на инвестиционную привлекательность квартиры в элитной недвижимости все больше влияют такие факторы, как наличие необходимой, прежде всего, социальной инфраструктуры в шаговой доступности, значительной площади озеленения и обеспечение безопасности всего жилого объекта», — добавляет Анжела Кузьмина.
«Покупателю необходимо обращать внимание на следующие факторы: качество комплекса (соответствие цене и заявленному классу), местоположение, перспективы роста цены (отличие от цен в аналогичных объектах на более высокой стадии готовности), схема реализации, строительная активность на площадке, имидж застройщика», — советует Оксана Дивеева.
Аналитики компании Blackwood даже составили собственный рейтинг инвестиционно привлекательных объектов элитного рынка, отметив такие новостройки, как МФК «Город столиц», ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Афанасьевский», ЖК «Садовые кварталы» и проект компании «Реставрация Н» — жилой комплекс Knightsbridge.

СМИ о нас

10 августа 2011
Коты и Котики. Мега-проекты на рынке недвижимости
01 августа 2011
"Зеленые" новостройки: от 45 000 рублей за квадрат
25 июля 2011
На «Садовые кварталы» устойчивый спрос
30 июня 2011
Ипотека в Садовых кварталах
20 июня 2011
Новости недвижимости
16 июня 2011
За месяц московская "элитка" подорожала на 1,5 процента
16 июня 2011
Сколько будет стоить самая дорогая квартира Москвы в этом году? Риэлторы гадают и делают приворот на удачу
15 июня 2011
«Садовые кварталы» аккредитированы Номос банком
15 июня 2011
В Москве завершилась практическая конференция "Гостиничная недвижимое имущество 2011"
14 июня 2011
Цены на столичную элитку взмыли ввысь
14 июня 2011
НОМОС-Банк снизил ипотеку в рублях на 1,75 п.п. до 12,25 проц на покупку жилья в микрорайоне "Садовые кварталы" компании "Уникор"
14 июня 2011
Номос-Банк даст ипотеку на «Садовые кварталы»
14 июня 2011
Покупателям квартир в «Садовых кварталах» теперь доступна ипотека
14 июня 2011
УК Уникор и НОМОС-БАНК заключили соглашение о реализации ипотечной программы
14 июня 2011
Жилье в элитном микрорайоне «Садовые кварталы» теперь можно купить по ипотеке – девелопер проекта УК Уникор и НОМОС-БАНК заключили соответствующее соглашение о реализации ипотечной программы
13 июня 2011
GOLF STARS OPEN 2011
10 июня 2011
Садовые кольца Подмосковья
10 июня 2011
С начала года доля ипотечных сделок на московском рынке элитной первички выросла почти в 2 раза - Penny Lane Realty
10 июня 2011
С начала года доля ипотечных сделок на московском рынке элитной первички выросла почти в 2 раза - Penny Lane Realty
10 июня 2011
Доля ипотечных сделок на первичном рынке «элитки» Москвы выросла на 5%
10 июня 2011
Размер не имеет значения: клубные дома уходят в прошлое?
09 июня 2011
Калинка-Риэлти: Обзор рынка элитной недвижимости Москвы. Май 2011 года
09 июня 2011
Инвестиции в «зелень», или Как увеличить стоимость дома на треть
09 июня 2011
Московская недвижимость в кредит: ситуация с ипотекой на столичном рынке
09 июня 2011
Калинка-Риэлти: Обзор рынка элитной недвижимости Москвы. Май 2011 года
08 июня 2011
Термин «элитное жилье»: маркетинговый ход или объективные показатели?
08 июня 2011
Элитные метры поражают ценами
08 июня 2011
Сколько стоит сад
08 июня 2011
Круглый стол «Коммуникативная стратегия брендов на рынке недвижимости после кризиса»
06 июня 2011
"Ингосстрах" застраховал строительство московского микрорайона на 5,8 млрд руб
06 июня 2011
Выселение новостроек
06 июня 2011
Далеко до Парижа
06 июня 2011
Районы для элитных покупателей
06 июня 2011
Инвестиционный спрос на "элитку" в Москве составляет около 20%
06 июня 2011
Много функций — много проблем
06 июня 2011
"Ингосстрах" застраховал риски при возведении микрорайона «Садовые кварталы» в Москве на 5,835 млрд руб
06 июня 2011
"Ингосстрах" застраховал строительство московского микрорайона на 5,8 млрд руб
06 июня 2011
«Садовые кварталы» застрахованы на 5,8 млрд рублей
06 июня 2011
Ингосстрах и компания DYWIDAG застраховали ЖК «Садовые кварталы» на 5.8 млрд руб
06 июня 2011
На 5 800 000 000 застрахован м-район «Садовые кварталы»
06 июня 2011
Сумма по двум страховым договорам «Ингосстраха» превысила 10 млрд. руб.
06 июня 2011
«Ингосстрах» застраховал «Садовые кварталы» на 5,84 млрд р.»
06 июня 2011
«Садовые кварталы» застрахованы на 5,8 миллиарда рублей
06 июня 2011
Где хранить огурцы? Полезные площади московских квартир
06 июня 2011
Интервью: Пророк в своем отечестве
06 июня 2011
Элитную квартиру в ипотеку?»
06 июня 2011
Эксперименты над покупателями
06 июня 2011
Много функций — много проблем
06 июня 2011
Ингосстрах и компания DYWIDAG застраховали ЖК «Садовые кварталы» на 5.8 млрд руб
06 июня 2011
«Садовые кварталы» застрахованы на 5,8 миллиарда рублей
06 июня 2011
Где хранить огурцы? Полезные площади московских квартир
03 июня 2011
Прошлый бренд
01 июня 2011
Крепкий квадратный рубль
01 июня 2011
Дом со смыслом
31 мая 2011
Рынок новостроек: прогнозы экспертов. Что нас ждет: взрыв цен; дефицит жилья или изобилие новых проектов
31 мая 2011
Рынок новостроек: прогнозы экспертов. Что нас ждет: взрыв цен; дефицит жилья или изобилие новых проектов
31 мая 2011
Многонациональный комплекс
30 мая 2011
Элитка обещает инвесторам рост до 30% в год
27 мая 2011
УК Уникор и НОМОС-БАНК заключили соглашение
26 мая 2011
УК Уникор и НОМОС-БАНК заключили соглашение о проектном финансировании строительства элитного жилого микрорайона «Садовые кварталы»
26 мая 2011
Номос-банк профинансирует строительство элитного микрорайона
26 мая 2011
Номос-банк профинансирует строительство в Москве "Садовых кварталов"
26 мая 2011
Номос-банк открыл кредит до 4,5 млрд руб на строительство ЖК "Садовые кварталы" в Москве
26 мая 2011
УК "Уникор" привлекает кредитную линию НОМОС-банка в размере до 4,5 млрд руб. на строительство микрорайона в Москве
26 мая 2011
УК "Уникор" привлекает кредитную линию НОМОС-банка в размере до 4,5 млрд руб. на строительство микрорайона в Москве
12 мая 2011
Сколько стоит содержание элитной квартиры в Москве
03 мая 2011
В проект «Садовые кварталы» в Хамовниках будет вложено более $ 1 млрд
21 апреля 2011
Элитное жилье: от дворянских особняков до разумных кварталов будущего
01 апреля 2011
Евроремонт в Хамовной слободе
01 апреля 2011
Строительство микрорайона «Садовые кварталы»
21 марта 2011
Технологии рынка: красота дороже денег
20 марта 2011
Первые продажи
15 марта 2011
«Садовые кварталы»
15 марта 2011
Сколько стоит московский бизнес-класс?
10 марта 2011
Итоги 2010 года в реализации проекта «Садовые кварталы»
09 марта 2011
«Садовые кварталы» подвели итоги
09 марта 2011
Новый микрорайон появится в Хамовниках
09 марта 2011
Микрорайон «Садовые кварталы» появится в Хамовниках
09 марта 2011
Микрорайон «Садовые кварталы» появится в Хамовниках
09 марта 2011
«Садовые кварталы» подвели итоги
08 марта 2011
В «Садовых кварталах» заключены первые договоры долевого участия
08 марта 2011
Подведены итоги 2010 года в реализации проекта «Садовые кварталы»
08 марта 2011
Подведены итоги 2010 года в реализации проекта «Садовые кварталы»
08 марта 2011
«Садовые кварталы» от «Уникор»
04 марта 2011
«Уникор» начала строить «Садовые кварталы»
04 марта 2011
Там будет город-сад
04 марта 2011
В проект «Садовые кварталы» в Хамовниках будет вложено более $ 1 млрд
04 марта 2011
В проект «Садовые кварталы» в Хамовниках будет вложено более $ 1 млрд
04 марта 2011
«Уникор» начала строить «Садовые кварталы»
03 марта 2011
Лицом к городу
03 марта 2011
Презентация проекта «Садовые кварталы»
03 марта 2011
Новые пруды, бульвары, дворы появятся в Хамовниках
02 марта 2011
Инвестиции в проект «Садовые кварталы» в Хамовниках составят более 1 млрд. долларов
02 марта 2011
Инвестиции в проект «Садовые кварталы» в Хамовниках составят более 1 млрд. долларов
02 марта 2011
Проект «Садовые кварталы» выходит на новый этап реализации
02 марта 2011
В «Садовых кварталах» заключены первые договоры долевого участия
02 марта 2011
Ключевые итоги 2010 года в реализации проекта «Садовые кварталы» подведены
16 февраля 2011
ЭЛИТНАЯ МОСКОВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ СНОВА В МОДЕ
09 февраля 2011
ЭКОДЕВЕЛОПМЕНТ ДЛЯ МИЛЛИОНЕРОВ