24 октября 2013
На все времена

Элитное жилье как эффективный способ сохранения и преумножения капитала

Столичная жилая недвижимость премиум-класса остается одним из самых надежных и выгодных инвестиционных инструментов. Наиболее высокая доходность связана, конечно, с новостройками.

При этом достаточно очевидно, что говорить о «средней температуре по больнице» в данном случае бессмысленно – далеко не любой объект, заявленный как элитный, быстро и без риска принесет инвестору хороший доход. К каждому надо подходить индивидуально, по возможности правильно оценивая его локацию, ближайшее окружение, инфраструктурную начинку, конкурентную среду, адекватность цены, надежность застройщика, а также другие факторы.

На посткризисном столичном рынке недвижимости своевременная покупка и реализация элитной квартиры за пару лет может дать до 20% прибыли. Однако выбор у инвестора сегодня не особенно велик – налицо явная ограниченность предложения.

В среднесрочной перспективе, как считают аналитики, дефицит только усилится, что в первую очередь связано с нехваткой удобных площадок. Большинство доступных для застройки сопряжены с редевелопментом территории, а такие проекты имеют слишком много как явных, так и «подводных» препятствий для реализации.

Элитная эволюция

Настоящая высококлассная недвижимость является вложением на все времена, с годами ее ценность только растет. При этом некоторые объекты, построенные в России на заре зарождения девелоперского рынка и заявленные как элитные, сегодня назвать таковыми не поворачивается язык. Многие их характеристики, такие как: архитектурные решения, размер и обустройство придомовой территории, объем и качество инфраструктуры, планировки квартир и т.д., морально и физически уже не соответствуют высокому званию «элитки». За примерами ходить далеко не надо – прежде всего, речь, безусловно, о застройке знаменитой «Золотой мили» (район Остоженки). Девелоперы современного высококлассного жилья, похоже, сделали выводы из прошлых «ошибок роста», что выражается в гораздо более продуманном и грамотном подходе к архитектуре и проектированию домов, а также к организации пространства вокруг них.

У обычных граждан интерес к недвижимости, как к объекту инвестиций, появился примерно в середине нулевых. Во времена так называемого «девелоперского бума» – в 2006-07 годах, при покупке элитной квартиры на стадии котлована и продаже на этапе полной готовности можно было получить до 100% прибыли. Минимальная начальная цена люксового «квадрата» составляла $3-5 тыс. (примерно втрое ниже, чем сегодня). Доля инвестиционных сделок в сегменте дорогого жилья в те годы доходила до 30%.

В кризис почти все проекты премиум-класса были заморожены, а спрос упал. Не то, чтобы у потенциальных покупателей «элитки» не было денег, просто они выжидали, опасаясь влезать в рискованный на тот момент бизнес и надеясь на снижение цен. Однако у большинства продавцов дорогих квартир дела оказались не так плохи, чтобы соглашаться на серьезные дисконты. Существенно пострадали лишь те, кто был излишне закредитован и завязан на большое количество площадок и «короткие» деньги, например «Дон-Строй», Mirax и «Система Галс». Эти игроки потеряли значительную часть своих девелоперских активов, в том числе и люксовой категории. Застройщики же, работавшие с обозримым числом объектов и заемных средств, сохранили и лицо, и ресурсы. Поэтому, несмотря на некоторое снижение темпов строительства и отсутствие новых элитных проектов (в 2009 году, например, не было заявлено ни одного), обвала цен на люксовое жилье так и не произошло.

По сути, можно сказать, что интерес у инвесторов к проектам недвижимости премиум-класса не исчезал даже в разгар кризиса. Просто покупатель за эти годы стал гораздо более грамотен и требователен к параметрам объекта и к наличию у застройщика полного пакета документов.

Сегодня, согласно оценкам IntermarkSavills, на первичном московском рынке заявлены к продаже около 1,3 тыс. элитных квартир и апартаментов. Средняя цена «квадрата» составляет около $19,4 тыс. (рост с начала года – 3,4%).

Доля инвестиционных сделок в премиальном сегменте снова увеличивается, и по итогам I полугодия достигла уже 10-15%. Нынешний частный инвестор входит в проект на полтора-два года. С момента выхода объекта на рынок и до ввода его в эксплуатацию инвестиционная квартира перепродается им максимум один-два раза. В среднем элитные новостройки на посткризисном рынке приносят инвесторам около 10% годовых.

При этом, в силу естественного вымывания «беспроблемных» площадок под элитную застройку, предложение в новостройках люксового сегмента неуклонно сокращается. По информации аналитического центра IRN.RU, за I полугодие 2013 года число выставленных на продажу высококлассных объектов внутри ТТК уменьшилось примерно на 25%. За последние три месяца на рынок столичного жилья премиум-класса не вышло ни одного нового проекта.

Первый среди равных

В начале этой осени агентство Contact Real Estate опубликовало данные анализа инвестиционной привлекательности элитных новостроек Москвы за посткризисный период. Десять проектов были выбраны аналитиками, как наиболее доходные.

Абсолютным лидером рейтинга стал Жилой комплекс «Садовые Кварталы» компании «ИНТЕКО». За три года, прошедших с момента выхода на рынок, квартиры в «Садовых кварталах» принесли своим покупателям свыше 58% прибыли (16,06% годовых). Следующими в списке оказались: ЖК «Афанасьевский» (51,2% дохода со старта продаж), Knightsbridge Private Park (24,4%); «Итальянский Квартал (20,8%), Barkli Park (17,7%), Barkli Virgin House (12,3%); ЖК «Литератор (10,3%) и ЖК «Бурденко,3» (10,1%).

«В том, что ЖК «Садовые кварталы» показал высокие результаты, нет ничего удивительного, – прокомментировали победу объекта в Contact Real Estate. – Застройщиком выступает сильная девелоперская структура, способная довести проект до конца».

При этом на сегодняшний день комплекс продолжает оставаться перспективным с инвестиционной точки зрения – минимальная стоимость «квадрата» в «Садовых Кварталах» является одной из самых низких в элитном сегменте в Хамовниках. Она начинается от 365 тыс. рублей при средней по данному району – 565,7 тыс. рублей за м2 (по информации аналитиков компании Est-a-tet).

Ни убавить, ни прибавить

Стоит также отметить и другие конкурентные преимущества «Садовых Кварталов». Те, выражаясь образно, «вечные ценности», которые дают инвестору уверенность – данная недвижимость не потеряет своей стоимости и через сто лет.

Прежде всего, сюда относится прекрасная локация. Хамовники, помимо близости к центру и престижности, известны своей отличной экологией. С транспортной доступностью здесь тоже проблем нет – в течение пяти минут от зеленых, тихих кварталов можно добраться до Фрунзенской набережной, Комсомольского проспекта, Третьего транспортного и Садового кольца.

Инфраструктура комплекса продумана и разнообразна – в нем нашлось место не только для жилых домов, детских садиков, школы и бизнес-центра, но и для многочисленных торгово-развлекательных и сервисных объектов. При этом все 11 Га «Садовых Кварталов» станут пешеходными. Техническое содержимое, включая дороги, паркинги, кладовые, разгрузочные зоны магазинов и коммуникации, будет скрыто под землей. Отсюда весьма привлекательные показатели плотности застройки – на каждую квартиру придется порядка 260 кв. метров благоустроенной территории. Более половины ее займет парковая зона, а центром станет собственный пруд.

Не стоит забывать и про такой немаловажный аспект, как архитектура. Имя архитектора является синонимом качества и престижа и поэтому играет важную роль при выборе элитной недвижимости. Над проектом «Садовых кварталов» работали сразу семь «звезд» российской архитектуры: Юрий Григорян, Андрей Савин, Максим Куренной, Владимир Плоткин, Александр Скокан и Сергей Чобан под руководством главного архитектора комплекса Сергея Скуратова.

Ну, и наконец, участие в проекте, помимо «топового» российского девелопера – «ИНТЕКО», также и крупнейшего немецкого строительного концерна Strabag, гарантирует высокое качество строительства.