20 октября 2009
Недвижимость на дне?

РБК ТВ # В фокусе
В: В студии телеканала «РБК» Андрей Левченко. Здравствуйте. Сегодня в центре нашего внимания ситуация на рынке жилой недвижимости. Мы постараемся ответить на вопрос: ждет ли нас дефицит предложения, или это миф, который придумали застройщики. А помогут нам разобраться в этом Анжела Кузьмина - директор коммерческого департамента управляющей компании «Садовые кварталы» и Андрей Грудин - генеральный директор группы компаний «Пионер». Приветствую вас в студии.

Анжела Кузьмина: Здравствуйте.

В: Анжела, создается ощущение, что сейчас в период громких прогнозов о том, что рынок жилья, а, точнее, цены на жилье рухнут до 2 тысяч долларов, а звучали прогнозы о том, что рухнут даже до 30 тысяч рублей. Или о том, что мы прошли дно, и теперь цены будут только расти, что наступило время покупать. Что период этих прогнозов закончился. Рынок стабилизировался, и громких заявлений нет. Согласны или нет?

Анжела Кузьмина: Ну, Вы знаете, дело в том, что действительно, на сегодняшний день можно сказать, что рынок стабилизировался. Да, конечно, есть тенденция к тому, что произошли существенные снижения в ценовом диапазоне на всех, практически, сегментах...

В: Уже произошли?

Анжела Кузьмина: Уже произошли. И к этому моменту вот если мы говорим сейчас о сентябре, октябре 2009 года наступило, действительно, стабилизация и, скорее всего, существенных потрясений и каких-то, ну, таких глобальных понижений в цене, уже не будет.

В: Андрей, как Вы считаете?

Андрей Грудин: Целиком согласен с мнением Анжелы, и даже более того, если говорить о самом последнем времени в течение сентября и вот...

В: Начало октября.

Андрей Грудин: И вот это продолжается в начале октября цены на недвижимость несколько, так скажем, двинулись вверх. Хоть этот вектор очень незначительный, но мы его ощущаем, поэтому можно считать, что ценового падения дальше не будет, а будет, ну, некая плавная площадка или плавный там рост, можно так сказать.

В: Ну, в общем-то, понятно, почему Вы так говорите, Вы заинтересованы в этом. Вы ведь продаете эти квартиры. А попытаемся все-таки посмотреть на цифры, и разобраться, что реально происходит сейчас на рынке. Предлагаю вашему вниманию слайд. Общий объем предложения квартир в Москве, вторичный рынок. Обращает на себя внимание, что после августа, когда на продажу было выставлено 45 тыс. квартир, в сентябре их количество несколько, пусть и немного, но увеличилось. Можно ли, Анжела, говорить о том, что все-таки это тенденция, что в августе мы увидели, нельзя сказать, что минимальные значения, ну, так скажем, второе дно и теперь по количеству предложений на рынке, мы будем наблюдать только увеличение этой цифры?

Анжела Кузьмина: Вы знаете, вот то, что касается действительно вот этих цифр, они достаточно показательны, потому что этот год был абсолютно нетипичен для, так скажем, рынка недвижимости.

В: Но был нетипичен, я думаю, для всей мировой экономики.

Анжела Кузьмина: Совершенно верно, да, и недвижимость - это очень такой серьезный показатель.

В: Кризис начался с рынка недвижимости, по сути.

Анжела Кузьмина: Она отразила все эти показатели в себе, да, т.е., что касается июль и август в этом году, хотя всегда это некие месяца такой стагнации, в этом году, как раз в августе, почему-то, так скажем, не по стандартным тенденциям, пошли продажи, т.е. август-сентябрь ознаменовался неким количеством таким переломным.

В: А не по тому ли это произошло, Андрей, что у продавцов не выдержали нервы? Ведь в начале года многие говорили о том, что сейчас начинается война нервов. С одной стороны покупатели, которые ожидают снижения цен на недвижимость, с другой стороны - продавцы, которые все время надеялись, что чем дольше я продержу эту квартиру, тем больше шансов, что все-таки цены не пойдут вниз. Можно ли говорить о том, что все-таки нервы у продавцов не выдержали, или у покупателей?

Андрей Грудин: Я думаю, что, прежде всего, это связано с выравниванием общеэкономической ситуации в стране и, как фактор, ну, как следствие, точнее, это рынок недвижимости, и действительно, многие потенциальные покупатели ждали, ждали, и, в конце концов, поняв, что мы находимся на какой-то фазе стабилизации, наконец, начали решать свои жилищные проблемы, поэтому мы эту тенденцию сейчас и видим.

В: Хорошо. Андрей, многие на рынке говорили о том, что велика вероятность, что девелоперы начнут распродавать ранее построенные квартиры. Это произошло или нет?

Андрей Грудин: Ну, такое наблюдалось, скорее, в начале, ну, в первой стадии, так скажем, кризиса, это было в конце зимы 2008, ну, вернее, в начале зимы - в начале 2009 г. Сейчас ситуация стабилизировалась, и многие компании, те, кто продолжает строить, ну, находятся на некоем стабильном периоде, и я думаю, что у многих объем продаж, он тоже стабилен.

В: Хорошо. Но вам вашей компании пришлось пойти по такому пути - распродавать ранее построенные квартиры с дисконтом, может быть там, на уровне себестоимости, или все было гораздо спокойнее?

Андрей Грудин: Нет, у нас ситуация сложилась достаточно благоприятная, мы заблаговременно подстраховались кредитными ресурсами, поэтому нам не было необходимости вести такую распродажу.

В: Хорошо. Теперь о ценах. Анжела. Какова ситуация с ценами, можно ли говорить о том, что цены наконец нащупали пресловутое дно и теперь движутся наверх?

Анжела Кузьмина: Ну, Вы знаете, вот в целом то, что говорил Андрей, да, хочу немного прокомментировать ситуацию с тем, что все-таки сейчас все застройщики практически прошли вот ту, так скажем, непонятную, достаточно страшную фазу, которую, в которую мы, попав этом году, да, и практически...

В: Покупателей нет, кредиты надо отдавать.

Анжела Кузьмина: Совершенно верно. И практически сейчас, практически у всех ситуация более-менее понятна, стабилизировалась, и мы знаем…

В: Кто остался на рынке?

Анжела Кузьмина: У тех, кто остался на рынке, да. Но, на мой взгляд, все ведущие игроки остались на рынке, да. Просто есть некая там, может быть, так скажем, консолидация каких-то активов, да, и слияния и, может быть, некоторая трансформация, но в целом.

В: Хорошо. Ну а какую политику, ценовую политику они проводят, крупнейшие девелоперы, застройщики?

Анжела Кузьмина: Ну, Вы знаете, вот если мы говорим о начале года, да, то мы видели действительно серьезное снижение цен, но оно было завуалировано. Мы говорили о том, что цена, т.е. мы ее держали, но говорили о том, что есть некая возможность получить скидки. На сегодняшний день цена стабилизировалась и цена та, которая есть реальная, да.

В: Ну, т. е. если слышишь, или видишь, что квадратный метр стоит 100 тысяч рублей, то надеяться на то, что, придя в офис, ты получишь скидку в размере, там, 30-40-50% об это надо забыть, этого нет.

Анжела Кузьмина: Абсолютно невозможно. Этого нет.

В: Андрей, действительно, так?

Андрей Грудин: Это действительно так, максимум, на что можно рассчитывать, это какие-то незначительные скидки, стимулирующую быструю оплату, там 100%-ную оплату, там, они колеблются, по нашим данным, в размере, там 5, максимум 7%. В: Хорошо. Мы сейчас говорим о каком жилье? О первичном или о вторичном жилье? На рынке первичного и вторичного жилья.

Андрей Грудин: Мы говорим сейчас о первичном рынке.

В: А если говорить о рынке вторичного жилья?

Анжела Кузьмина: Ну, Вы знаете, можно сказать следующее. Что сейчас все-таки, рынок покупателя, Да? И покупатель имеет возможность выбрать, имеет возможность принять решение имеет возможность, там, прийти, так скажем, поторговаться, Да? То, что касается вторичного жилья, действительно, многие ждали, сейчас достаточно хорошее предложение существует на вторичном жилье. И в принципе то, что касается...

В: Но при этом есть и хороший спрос, согласитесь, Анжела?

Анжела Кузьмина: Совершенно верно.

В: Предлагаю посмотреть на цифры, которые подтверждают ваше мнение. Средние цены предложения в Москве вторичный рынок рублей за квадратный метр. Итак, с мая по август снижение, в сентябре цена кв. м. увеличилась на 2 000 рублей. Андрей, означает ли это, что тенденция продолжится. Означает ли это, что и по итогам сентября, октября и, возможно, до конца года цены на вторичном рынке будут увеличиваться, и с чем это связано, если это так.

АНДРЕЙ ГРУДИН: Ну, вот об этой тенденции я уже ранее сказал. Мы наблюдаем плавный рост цен. И я думаю, что такая тенденция продолжится. Вследствие того, что в принципе, существует, прежде всего, устойчивое предложение, есть экономическая...

В: А спрос-то увеличивается или нет?

Андрей Грудин: Спрос увеличится.

В: Свидетельствует ли это о том, что спрос вернулся?

Андрей Грудин: Отчасти спрос вернулся, естественно, те покупатели, которые ждали, они уже сегодня созрели, они совершают сделки, и, я думаю, что в дальнейшем эта тенденция будет примерно в таком же плавном вот, плавном росте наблюдаться. В: Хорошо, Андрей, скажите, а если говорить о соотношении сделок на первичном и на вторичном рынке, какой рынок сейчас притягивает к себе большее количество денежных средств? Первичный или вторичный?

Андрей Грудин: Ну, естественно, вторичный рынок, поскольку он и раньше был более, так скажем, большим по обороту.

В: А темпы роста числа сделок, объемы сделок?

Андрей Грудин: На сегодняшний день важными очень факторами приобретения жилья является отсутствие риска. Покупая квартиру на вторичном рынке, вы покупаете квартиру уже с оформленными правами собственности, и здесь, действительно, риск гораздо меньший, нежели на первичном рынке. Поэтому я думаю, что это основная составляющая, вот, которая этот рынок.

В: Ну, приведу некоторые цифры агентства недвижимости «Миам». Они определили, что спрос на новостройки увеличился на 5% в сентябре. На вторичном рынке на 10%. Анжела, а возникает вопрос, а какие квартиры в общем-то сейчас пользуются спросом, если говорить о первичном и вторичном рынке, что интересует покупателей, есть ли какие-то тенденции, которые, ну, скажем, не наблюдались в начале 2009 года?

Анжела Кузьмина: Да, есть такие тенденции.

В: Какие?

Анжела Кузьмина: Вы знаете, дело в том, что тенденции, они определяются, так скажем, на, в промежутке времени, да, и вот тот промежуток времени, который мы с вами анализируем, это где-то примерно последний год, да. Абсолютно очевидная тенденция идет к снижению количества квадратных метров при покупке на первичном и вторичном рынке, да? Что это значит?

В: Это значит, что у людей нет денег, мне кажется одно объяснение.

Анжела Кузьмина: Ну, это не совсем так. Это значит, что люди просто стали более адекватно оценивать свои, ну, так скажем, нужды, да, и необходимость в квадратных метра. Более того, вот, например, некоторые проекты, в частности, там, в нашей проекте, да, предусмотрены подсобные помещения. Да. Так называемые там всеми любимые, забытые кладовки, подсобные помещения, в которых вы можете размещать необходимые вам вещи, при этом то количество квадратных метров, которые вам действительно необходимы для жилья, оно сохраняется. Вот. Поэтому с точки зрения среднего квадратного метра по итогам 2009 года это где-то порядка 150 кв. м. максимально в элитном сегменте и то, что касается популярности в эконом-классе 1-комнатных квартир, они так и сохраняют свое лидерство.

В: Андрей, а если говорить о более высоком классе. Не эконом-классе, а, скажем, там эконом-плюс, комфорт, бизнес-класс. Каковая ситуация в этом сегменте?

Андрей Грудин: Ну, вот как раз наша компания работает в классе так называемом комфорт. Это нечто среднее между экономном и бизнесом, то есть, мы строим...

В: Это, в общем-то, неплохая ниша. Популярный сегмент, я думаю.

Андрей Грудин: Это хорошая ниша, которая позволяет с одной стороны индивидуализировать свое жилье. То есть мы строим квартиры со свободной планировкой и дальше можно сделать ту планировку, которую необходимо. Так с подземным гаражом. Так вот, если возвращаться к этому сегменту, здесь спрос очень хороший. Здесь мы вот, как уже ранее сказал, наблюдаем соответствующую тенденцию некоторого увеличения спроса. На мой взгляд, она только будет продолжаться.

В: А если говорить о динамике цен, то в этом сегменте что вы ожидаете до конца года?

Андрей Грудин: Плавный рост. Мы наблюдаем и сейчас. И он, думаю, будет продолжаться, некий плавный рост цен.

В: Хорошо. Анжела, вот такой есть извечный вопрос, и ко мне довольно часто обращаются сотрудники, просто знакомые, родственники. Они все время задают такой вопрос: Передо мной стоит выбор, купить квартиру в новостройке, либо на вторичном рынке. Новостройка стоит дешевле, вторичный рынок дороже, как меня... мне себя обезопасить и приобрести квартиру на первичном рынке? Можно ли требовать, найти такую бумажку, которая 100% гарантирует, что дом будет сдан в срок, что меня ни кто не обманет, что цена не вырастет и так далее. Вот можно ли говорить о том, что сейчас те компании, которые остались на рынке, они гарантированно построят в срок и не будет ни каких проблем?

Анжела Кузьмина: Ну, можно говорить о том, что те компании, которые остались, и которые были на рынке, да, построят дома. Вопрос со сроками всегда остается открытым, потому что есть некое отклонение по срокам в первичной недвижимости, и это достаточно стандартная ситуация. То, что касается рисков, да, то, что касается на сегодняшний день в первичном жилье, все практически работают по 214 закону. Это закон, который дает, так скажем некие гарантии...

В: Но не 100%, это, в общем, надо отдавать отчет, что даже наличие этого закона не защищает интересы покупателя на все 100%.

Анжела Кузьмина: Вот как раз наличие этого закона защищает интересы покупателя в меньшей степени, оно защищает девелоперов в данном случае...

В: А в каком плане оно защищает? Есть шанс вернуть деньги, но ведь никто не гарантирует, что дом будет сдан вовремя.

Анжела Кузьмина: Вопрос вовремя, да? То есть всегда берется некое там отклонение, даже когда мы считаем с вами бюджеты и экономические модели, там, в целом по стране, есть общепринятое отклонение 10%, да, так вот, если дом построен там в срок с 10%, ну, условно говоря, там два месяца, это достаточно нормальная ситуация и люди...

В: Чуть-чуть не считается.

Анжела Кузьмина: И люди, покупающие недвижимость на первичном рынке, они принимают этот риска. Другое дело, что когда существует более длительные сроки, и у людей существуют там определенные планы на эту недвижимость. Но в том-то вся и разница. Когда вы покупаете недвижимость дешевле, да, вы понимаете, что существуют риски, в которых...

В: Ну, а какие тогда риски, кроме того, что дом не будет сдан в срок. Вы говорите о том, что сейчас велика вероятность, что дома будут сдаваться вовремя. А какие тогда риски?

Анжела Кузьмина: Ну, вот как раз риск 2-3 месяца отклонения от срока.

В: Это единственный риск, Андрей, на сегодняшний день, как Вам?

Андрей Грудин: Ну, я, несколько так, мое мнение несколько расходится с мнением Анжелы. Я думаю, что на самом деле сегодня риск присутствует при покупке жилья на первичном рынке и...

В: А какие это риски?

Андрей Грудин: На месте покупателя я бы очень внимательно, прежде всего, смотрел на компанию-застройщика, на ее историю, на ее финансовое положение.

В: А как смотреть? Подойти к офису и смотреть, солидный офис или нет, на каких машинах приезжают, как одеты сотрудники? Что надо смотреть? Люди задают очень часто такой вопрос. Какие документы на сегодняшний день гарантируют своевременное получение квартиры и то, что цены на квадратный метр не изменятся.

Андрей Грудин: Прежде всего, я бы спросил про устанавливающдействительноие документы на сам объект, на те необходимые разрешения, установил их срочность. Затем очень важным является, так скажем, финансовая составляющая проекта, да. Зачастую застройщики не скрывают, а, наоборот, в последнее время эту ситуацию пропагандируют да, какой источник финансирования, да, есть ли те иные кредитные линии, да. Это очень важно в наше время для строительства в срок и вообще для продолжения строительства.

В: Ну, а застройщики обязаны предоставлять эти документы? Не возникает ли проблем с получением этих бумаг?

Андрей Грудин: Я думаю, что в большинстве случаев застройщик только заинтересован, если у него все в порядке, предоставить эти документы покупателю.

Анжела Кузьмина: Более того, когда вы приобретаете на основании любого договора какую-нибудь недвижимость, да, вы имеете полное право посмотреть все эти документы.

В: Хорошо. Хорошо, Анжела. Любопытная тенденция. Не знаю, подтвердите вы ее или нет, но вот что отмечается некоторыми экспертами. Квартиры в Подмосковье достаточно активно покупаются. Притом, что объем предложений увеличивается. Это, в общем-то, свидетельствует о чем? Что покупка присутствует. Хотел бы спросить, наблюдается ли сейчас такое направление, что москвичи продают квартиры в Москве, покупают квартиры в Подмосковье? И очень популярная такая тема.

Анжела Кузьмина: Вы знаете, в целом, вот как тенденция я бы это не назвала. Да. Т. е. можно говорить о том, что есть, так скажем, единичные какие-то сделки, да. Вот в этом направлении. Т. е. мы говорим о том, что центр Москвы становится достаточно дорогим. Возможно, кто-то принимает для себя решение, там, в наши непростые времена.

В: Ну, двукратная разница, это ли не аргумент сделать именно так. 180 тысяч кв. м. в Москве, средняя цена на вторично м рынке, 90 тысяч в Подмосковье в ближайшем Подмосковье.

Анжела Кузьмина: Ну, знаете, аргументы у всех разные. Потому что недвижимость - это такой углеводородный бизнес, да? Если можно так сказать. Это все, кто-то женится, кто-то разводится, кто-то улучшает, кто-то ухудшает свои жилищные условия, да? И, в общем-то, наверное, это индивидуальные какие-то меры. Т. е., ну, назвать это тенденцией.

В: Андрей, Вы тоже не наблюдаете такую тенденцию. Или все-таки, она присутствует на рынке?

Андрей Грудин: Я думаю, что здесь, скорее, зависит именно от житейской ситуации, от бытовой ситуации. Да. Если человек может себе позволить больше времени проводить в дороге, если он больше привязан, допустим к детям, которые, действительно, гораздо комфортнее жить где-то за городом, то отсюда и выбор, от непосредственно от цен на недвижимость.

В: Андрей, скажите, а какое число сделок сейчас заключается с применением, с использование кредитов? Ипотечных кредитов в частности. Можно ли говорить о том, что рынок оживает?

Андрей Грудин: Это как раз одно из самых, ну, так скажем, больных мест, которые мы на сегодняшний день получили на первичном особенно рынке. Количество ипотечных сделок на первичном рынке очень резко снизилось за время кризиса, и оно, по нашим оценкам, не более 5% на сегодняшний день.

В: Из общего, от общего числа заключаемых сделок 5% приходится на ипотечные?

Андрей Грудин: От общего числа, да, Это, к сожалению, очень небольшой, незначительный процент, если до кризиса мы отмечали порядка 15, а по некоторым объектам и до 20% ипотечных сделок, то сейчас эта величина у нас, посмотрите, во сколько раз снизилась.

В: Ну, и банки не возвращаются на рынок кредитования? Ведь сейчас многие говорят о том, что процентная ставка снижается, что банки опять возвращаются на ипотечный рынок. Неужели этого не происходит? Ну, по крайней мере, в сентябре вот последнюю неделю.

Андрей Грудин: Действительно такая тенденция наблюдается, но, пока еще и ставки достаточно высоки, и дополнительные условия, которые выдвигают банки, тоже обременительны заемщикам.

В: Они разве не изменились, Анжела? Разве...

Анжела Кузьмина: Кстати, действительно это очень такой интересный вопрос, потому что очень многие говорят, что в принципе, смогли бы, там, приобрести какую-то недвижимость, улучшить свои жилищные условия, но, к сожалению, вот сейчас ситуация становится даже, ну, вот по факту, скажем, до сентября этого года, ситуация была даже более, так скажем, хуже, чем до 2008 года.

В: А что происходило? Банки вообще не кредитовали? Или резко ужесточили условия выдачи кредитов?

Анжела Кузьмина: Знаете, вот что касается первичного кредитования, то, что касается недвижимости именно первичного рынка, банки действительно ужесточили свои требования и для прямого покупателя, в общем, немаловажный фактор, это повышение процентов, да?

В: Процентов, размера первоначального взноса.

Анжела Кузьмина: Совершенно верно.

В: Понятно. Анжела, хотелось бы услышать ваше мнение, что будет с ценами на недвижимость до конца года? Какой будет динамика?

Анжела Кузьмина: Вы знаете, я уверена, что на сегодняшний день мы вошли в достаточно стабильную фазу, наблюдается стабилизация. То есть, возможен будет какой-то незначительный рост. Скорее всего, он будет обусловлен, может быть, колебанием, там, курса доллара, но в целом эта стабилизация и в целом это очень хороший показатель, и будет достаточно до конца года.

В: Хорошо. Андрей, скажите. Дефицит предложения. Столкнемся ли мы с таким явлением или нет? У нас 15 секунд, достаточно коротко.

Андрей Грудин: Я думаю, что это в ближайшем будущем, я думаю, что такая ситуация может сложиться ближе к концу 10 года.

В: Понятно. Спасибо. Поживем, посмотрим. Анжела Кузьмина - директор коммерческого департамента ОАО «Садовые кварталы» и Андрей Грудин - генеральный директор группы компаний «Пионер» помогали нам сегодня разобраться в ситуации, что происходит на рынке жилой недвижимости. Желаю вам удачи. До свидания.

 

СМИ о нас

20 октября 2009
Недвижимость на дне?
19 октября 2009
Искусство побеждать. Секреты успеха: Расти, когда все сокращаются
12 октября 2009
Анжела Кузьмина: девелопмент во благо
30 сентября 2009
ТАМ БУДЕТ ГОРОД-САД!
02 июля 2009
Рынок элитного жилья Москвы. I полугодие 2009 года
25 июня 2009
СОВЕРШЕННО МАШИНАЛЬНО
11 июня 2009
Панавто представляет: презентация фотопроекта «People&Cars» в ресторане «Ветерок»
05 июня 2009
Звезды вкусили лето: коктейльная вечеринка в ресторане Zolotoi
23 марта 2009
Real estate становится реальным
19 марта 2009
Москва доказала свою инвестиционную привлекательность
17 марта 2009
MIPIM-2009: сегодня - не так, как вчера
16 марта 2009
Москва будущего
16 марта 2009
Исторический московский завод перестроят под лофты и пентхаусы
10 марта 2009
Московская делегация отправилась в Канны на инвестиционную выставку
09 марта 2009
Свои стенды на MIPIM-2009 будут только у СУ-155 и "Миэль"
18 февраля 2009
Сдача мэтров
09 февраля 2009
В центре Москвы построят уникальный жилой район
09 февраля 2009
В районе Хамовники вскоре появится огромный жилой комплекс
31 января 2009
"Хочется запретить строительство в центре"
28 января 2009
Не домега
22 января 2009
ЗОЛОТАЯ СЕРЕДИНА